Жилобман

Так уж повелось, что купля-продажа жилплощади в России – это всегда стресс, причем для обеих сторон этого увлекательного процесса. За время поиска и оформления требующихся документов люди, случается, худеют килограммов на десять, успевают вдрызг разругаться с близкими людьми и, бывает, попадают в больницу с болезнями, развившимися на нервной почве. Страсти бушуют в основном из-за того, что в нашей не слишком богатой стране собственная квартира, особенно в Москве, для большинства – единственный капитал. Продавая же кровные метры или отдавая деньги, накопленные долгими годами самоограничений, либо занятые у банков под сумасшедшие проценты, граждане рискуют многим. Опасений сюда еще добавляют несовершенство отечественного законодательства, продажность чиновников и желание отдельных граждан нажиться на чужом стремлении к улучшению жилищных условий. Вложение денег в несуществующую еще новостройку по всем законам бизнеса имеет четко прогнозируемые риски, на которые владелец средств идет осознанно. В случае с первичным рынком все опасности заранее известны: предприимчивые застройщики могут продать одну квартиру нескольким покупателям, не построить дом вовсе либо выстроить совсем не то, что обещали.

Поэтому речь пойдет об аферах на вторичном рынке жилья.

– Нельзя сказать, что количество афер на рынке недвижимости как-то меняется во времени. Их не становится ни больше, ни меньше, – говорит Алексей Демьянов, руководитель агентства «Территория недвижимости». – Этим обычно занимаются одни и те же люди. Ведь для того, чтобы обмануть, нужно кроме таланта еще иметь знания. Необходимо проработать в крупном агентстве не меньше трех лет и владеть вопросом на уровне юриста, специализирующегося на недвижимости. Ко тому же одному их провернуть невозможно. В сообщники нужно привлечь нотариуса, работников ЖЭКа, ДЭЗа или РЭУ и не мешало бы подружиться с право- охранительными органами.

Одним из самых распространенных способов обмана на вторичном рынке московского жилья еще несколько лет назад считалась афера с переклеиванием фотографий в паспорте. Схема была проста и заключалась в следующем. Находился москвич, страдающий алкогольной зависимостью, квартира его снималась, затем арендаторы хитростью забирали паспорт у мало чего соображающего человека, в документе переклеивалась фотография и квартира по неправильному документу продавалась. Потом аферисты скрывались с деньгами в неизвестном направлении, покупатели завладевали собственностью, а пьющий владелец оказывался на улице. Такие некрасивые истории теперь редкость. Они сошли на нет сразу же, как только в практику вошли удостоверения личности нового образца с заламинированными фотографиями. Конечно, заменить изображения и в этом случае можно, но теперь это требует специальных навыков и особых технических средств.

Куда более «красивая» схема облапошивания была направлена на приезжих, желавших прикупить себе жилье в столице. В этом случае обманщики давали объявление в газете с подробным описанием сладкой квартиры в хорошем районе, престижном доме, по актуальной рыночной цене, но без указания ее адреса. Привлекательное жилье в действительности существовало – аферисты, как правило, снимали его у ничего не подозревающих настоящих хозяев. Во время же просмотра обманщики меняли вывеску с названием улицы и номером дома.

Получалось так, что в сталинском строении в пяти минутах ходьбы от станции метро «Фрунзенская» на какие-то десять минут всплывала улица Сталеваров. Клиент радовался увиденному, вносил аванс, подписывал договор купли-продажи, платил деньги – и потом отправлялся жить на реальную улицу Сталеваров, что расположена у самой МКАД, в двадцати минутах езды на маршрутке от метро «Шоссе Энтузиастов». Обращение потерпевшего в суд никаких результатов не приносило, поскольку все документы были подлинными и человек их подписывал в трезвом уме и светлой памяти.

Данная схема надувательства существует и сейчас, на нее в основном попадаются провинциалы, желающие сэкономить на услугах профессиональных риэлтеров. Но таких покупателей теперь немного. Приезжие с деньгами чаще всего люди занятые, они не могут себе позволить растягивать процесс приобретения жилья на многие месяцы и взваливать на себя работу, которую лучше и быстрее выполнят другие.

Из современных результатов умственных усилий аферистов, специализирующихся на недвижимости, следует назвать модную сейчас схему признания сделки недействительной. Для ее осуществления используется гражданин, состоящий на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Как правило, это молодые люди, от которых уставшие от проблем родители предпочли избавиться, отселив свое чадо в отдельную квартиру. Такой владелец за не слишком большое вознаграждение продает квартиру, потом заинтересованные лица ведут его к врачу, где задним числом организуют справку о том, что в момент подписания документов он был не в себе и не соображал, что делал. В итоге суд признает сделку недействительной и возвращает собственность нездоровому человеку. Несчастному покупателю в этом случае вернуть уплаченные деньги практически невозможно.

– Но от такого развития событий вполне можно защититься, – говорит Марина Быкова, директор отделения «Сухаревское» компании «МИАН». – Для этого необходимо застраховать сделку, сделать медицинское освидетельствование продавца в день подписания документов или пригласить врача, а также обязательно провести договор купли-продажи через нотариуса. В этом случае продавец будет вынужден дать расписку о получении денег и в случае непредвиденных обстоятельств не сможет уже доказать обратное.

Такую же опасность вызывают сделки купли-продажи квартир с пожизненным содержанием престарелых людей в уже проданной квартире. Пенсионеров, также как неразумных наркоманов и психов, могут использовать в своих целях более умные товарищи.

– Для того чтобы старушка вдруг не разорвала договор, все расчеты с ней, то есть ежемесячные платежи на ее содержание, следует проводить через банк или, на крайний случай, оформлять как почтовые переводы, – советует частный маклер Юрий Сергеев. – Тогда, если она сама ни с того ни с сего перестанет брать деньги, факт платежей будет намного легче доказать потом в суде. Еще советую заключать такие соглашения с мужчинами: они, как правило, живут меньше, чем женщины.

Самая же свежая на сегодня афера с недвижимостью основана на сделках, оформляющихся как договор о безвозмездном дарении квартиры. В этом случае схема используется следующая: хозяина квартиры на длительный срок отправляют с соседских глаз долой, через пару месяцев родственники заявляют о нем как о пропавшем без вести, потом опознают его в одном из найденных милицией и никем не востребованных трупов, законным образом оформляют свидетельство о смерти, вступают во владение наследством и сразу же продают квартиру, уговорив покупателя оформить сделку как дарение. Но когда новые владельцы уже заканчивают ремонт и собираются перетаскивать вещи, вдруг появляется считавшийся умершим собственник. В таком случае по закону безвозмездная сделка аннулируется и бывший хозяин возвращает себе свое имущество.

Способ защититься от этого – банальный: ни при каких обстоятельствах не идти на договоры дарения с незнакомыми людьми и пользоваться такой формой оформления сделок только с родственниками или близкими людьми.

– На самом деле в недвижимости, как и в любом другом бизнесе, процент недобросовестных людей такой же, как и везде, – говорит г-жа Быкова. – Подавляющее большинство сделок проходит без каких-либо проблем и обманов. И только двадцать процентов имеют в себе некие подводные камни, но профессиональный риэлтер их всегда может обойти, заранее обезопасив своего клиента. Настоящие же аферы – это большая редкость. Официальной статистики на этот счет не существует, но, по моим ощущениям, их число не превышает двух процентов от общего числа заключаемых в городе сделок. Но чтобы не попасть впросак, следует все же пользоваться услугами проверенных риэлтеров.

Маруся Цыцина