Все, что необходимо знать о новом Жилищном кодексе

Иллюстрация: Варвара Полякова

Мы знаем с детства, что согревающая душу обывателя формула «Мой дом — моя крепость» имеет отношение к чему и к кому угодно, но только не к нам. Мы всегда жили как бы в своем доме, но не совсем в своем. Нас могли вселить. А могли выселить. Могли сказать: «Тебе государство дало квартиру не для того, чтобы ты тут это, а для того, чтобы ты вон то». Это был дом, но не крепость. А потому и не вполне «дом», а так себе — «жилплощадь». Но и ею, жилплощадью, дорожили. И дорожат, надо сказать, до сих пор.

Казалось бы, вожделенная «крепость» явилась нам под скромным названием «приватизация». Все! Мое! Вселяю одних и выгоняю других, крушу глупые советские стенки и перегородки, ставлю новые, на месте ванной — вольер для кроликов, где была кухня — тренажерный зал.

Свобода!

Но свобода, как показывает безжалостная жизнь, это в том числе и свобода поливать время от времени нижних соседей крутым кипятком и свобода любезно предоставлять свое жилище под репетиционную базу сводного хора донских казаков. Разнузданной свободе потребны берега и шлюзы. А берега и шлюзы свободы — это государство. А у государства свой интерес, не всегда, мягко говоря, совпадающий с нашим.

С 1 марта в стране действует новый Жилищный кодекс, который может существенно изменить нашу повседневную жизнь. Наш дом, может быть, и крепость. Но неприступных крепостей не бывает. Как взять нашу крепость, мы можем узнать из нового кодекса.

ЗА ПЕРЕСТРОЙКУ

Проще всего выгнать собственника из квартиры, если хозяин самовольно, то есть без утвержденного в БТИ плана, перенес стены или вырезал новые дверные проемы и сделал новую проводку. Даже если собственник уже купил квартиру с нелегальной перепланировкой, за нарушение он будет теперь расплачиваться сам (по старому закону вина лежала на предыдущем владельце, но новый кодекс, похоже, обладает несвойственной простым законам обратной силой).

Как отберут

Если жилинспекция обнаружит незаконную перепланировку, то собственника заставят заплатить штраф в размере 25 МРОТ (то есть 2500 р.) и, что самое неприятное, вернуть все стены на место. Впрочем, суд может решить, что перепланировка не опасна для здоровья соседей, и разрешит оставить все как есть. В противном случае суд назначит «разумный срок» для восстановления прежних стен и коммуникаций. К назначенному времени придет комиссия, и если ванна так и стоит посередине спальни, то собственник рискует лишиться жилья. Суд вынесет решение конфисковать квартиру в пользу государства, при этом никакого другого жилья не дадут. Государство обязано продать эту квартиру по рыночной стоимости третьему лицу — с условием, что новый собственник починит все, что снес старый. Деньги, вырученные за квартиру, вернут бывшему собственнику, предварительно удержав стоимость предстоящего ремонта. Правда, дадут ли денег на ликвидацию «несанкционированной переделки» новому хозяину, в кодексе не написано. Председатель комиссии жилищной политики Мосгордумы Геннадий Лобок на вопрос об этом почему-то восклицает: «Что вы глупости спрашиваете!»

Как предохраняться

Если вы уже сделали несанкционированную перепланировку, но не собираетесь продавать квартиру и ваш дом не идет под снос, то не стоит начинать процесс по оформлению разрешительных бумаг. Себе дороже. Скорее всего, жилинспектор просто так к вам не придет.

Если же вам все-таки предстоят какие-то операции с квартирой, то лучше перепланировку легализовать. Можно заниматься этим самому — хотя в таком случае, скорее всего, ничего не получится, — а можно заплатить около 2,5 тысяч долларов компании, предлагающей соответствующие услуги. Однако нет гарантии, что разрешение вы получите.

Инициатива в данном случае наказуема — велики шансы, что суд заставит хозяина квартиры вернуть квартире прежний вид.

Как обороняться

Коротко: никак. Одна из целей нового документа — максимально увеличить государственный жилищный фонд. Церемониться с нарушителями не будут. Конечно, сдаваться сразу не стоит, а стоит нанять адвоката и бороться в судах до последнего. Но обольщаться не стоит.

ЗА ЗЕМЛЮ

Формально муниципалитеты не имеют права выселить собственника из квартиры. Но если городские власти признают дом аварийным, они по-прежнему могут решить его снести. Кроме того, город может забрать землю, на которой стоит многоквартирный дом, — несмотря на то что по закону собственники квартир являются одновременно и совладельцами земли под ним. Основания могут найтись самые разные — например, «для нужд города». Иными словами, чтобы построить дорогу, аквапарк или просто другой дом, в котором будут жить уже совсем другие люди.

Как отберут

Город должен за год предупредить хозяев квартир о своем решении. Жильцам могут предоставить аналогичную квартиру, а могут выплатить ее рыночную стоимость. Выбирать будут чиновники, а не собственники.

Как предохраняться

Выбирать место жительства там, где больше никому ничего не понадобится строить, то есть или в непрестижном, удаленном от метро месте, или в новом доме в центре города — его точно не снесут в ближайшее время. Прежде чем покупать квартиру, проштудируйте все возможные и невозможные списки домов, идущих под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Узнайте, нет ли планов по реконструкции квартала, не обсуждается ли возможность сооружения там новой дороги, линии метро или торгового центра с подземной парковкой. Последнее, конечно, может оказаться и хорошей новостью — но только в том случае, если уже существует утвержденный план, никак не затрагивающий дом, где собираетесь поселиться вы. Остерегайтесь домов с деревянными перекрытиями. Поинтересуйтесь, не возникают ли — или даже не возникали ли когда-то — проблемы с пропиской в интересующем вас доме: это может свидетельствовать о том, что дом является кандидатом на снос. Побеседуйте с максимальным количеством будущих соседей. Если в районе вашего предполагаемого проживания ходят слухи о возможном сносе домов, о них стоит задуматься.

Как обороняться

Если расплачиваться будут деньгами, требуйте как можно больше. Выкупная цена складывается из реальной стоимости квартиры (оценить ее может приглашенный хозяином квартиры эксперт, а не представитель БТИ) и упущенной прибыли. Например, квартиру сдавали (официально уплачивая с выручки налог) и ежемесячно получали $400 чистого дохода. Добавьте к этому, например, плату за аренду квартиры, пока не куплено новое жилье, а еще ремонт в новой квартире. Все это надо включить в предоставляемый городу счет. Впрочем, насколько справедлива объявленная выкупная цена, будет решать суд. Можно предположить, что в процессе судебного разбирательства упущенная прибыль собственника значительно сократится.

ЗА ИЗЛИШНЮЮ ДОВЕРЧИВОСТЬ

Раньше все прописанные в квартире члены семьи собственника имели равные права, то есть тоже, в общем, являлись собственниками. По новому закону собственник — это собственник, а семья — это семья, и прав у нее немного.

Как отберут

Если хозяин решил продать свое жилье, семья покорно пакует вещи. И никому не интересно, совместно ли это нажитое имущество или куплено на общие деньги, — кто по документам собственник, тот и решает. Еще круче новое законодательство разрешило проблемы разведенных пар. Бывшую половину собственник может выкинуть на улицу или по решению суда предоставить какое-нибудь жилье, например комнату в коммуналке.

Как предохраняться

Чтобы в один непрекрасный день не оказаться на улице, необходимо заключить брачный контракт, то есть попросту нотариально заверенный договор о том, кто, что и в каком случае получит (сделать это можно в любой момент, а не только перед свадьбой). Другой вариант — разделить доли в квартирах. Тогда без вашего участия любые операции с жильем станут невозможны.

Как обороняться

Обращаться в суд. У несовершеннолетних членов семьи велики шансы выиграть. С подачи крупных игроков на рынке недвижимости из кодекса исчез пункт о том, что несовершеннолетних детей можно выписать из квартиры лишь с разрешения органов опеки. Дети сильно осложняли сделки. Правда, Гражданский и Семейный кодексы пока еще этого разрешения требуют. Да и у разводящихся супругов есть шансы победить: Семейный кодекс все еще считает совместно нажитое имущество общим.

ЗА НЕУПЛАТУ

По новому кодексу владельцы квартир будут платить новый налог за свою собственность. Главное нововведение: сумма налога будет зависеть не от расценок БТИ, а от рыночной стоимости жилья. Хотя какой именно процент от стоимости квартиры надо будет платить, пока неизвестно — Мосгордуме предстоит установить ставку от 0,1 до 1%.

Предположим, что возьмут по максимуму. В этом случае хозяину трехкомнатной квартиры в спальном районе придется отдавать в среднем $1500 ежегодно, в центре, соответственно, еще больше.

Как отберут

Если не платить налог на квартиру, шансы остаться без жилья сильно возрастут. Суд может конфисковать имущество, в том числе и квартиру, у злостного налогового неплательщика.

Как предохраняться

Если за год не получается набрать необходимую сумму в государственную казну, то можно деприватизировать квартиру, то есть стать квартиросъемщиком. Сделать это можно до 1 января 2007 года. Несобственник жилья никаких налогов платить не должен, но коммунальные услуги оплачивать все-таки придется. За долги по «коммуналке» жильцов муниципальных квартир могут выселить в общежитие — из расчета 6 м² на человека. Так что это не лучший способ решить квартирный вопрос.

Как обороняться

Платить за все по закону и ни в коем случае не деприватизировать жилье. Несобственнику потерять его еще легче. Но это уже совсем другая история.

ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ

В новом Жилищном кодексе в основном прописаны положения, которые были и в старом, только более детально. Новых законов немного, но они кардинально изменят нашу жизнь.

1. ИСЧЕЗНЕТ ОЧЕРЕДЬ. Теперь на бесплатное жилье смогут претендовать только малоимущие граждане. Причем определять, кто малоимущий, а кто нет, будут власти на местах. Интересно, что механизма для определения имущественной несостоятельности граждан пока нет. Московские депутаты только собрали рабочую комиссию и ждут, когда из Правительства России придет схема расчета. Как только решат, кто будет считаться малоимущим, всех остальных из очереди за квартирами выкинут. Таким образом, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий станет где-то вполовину меньше. Право получить квартиру вне очереди сохранилось лишь у тяжелобольных людей и детей-сирот.

2. ИСЧЕЗНУТ ОРДЕРА. Основанием для вселения в квартиру теперь будет не ордер, а договор. В зависимости от типа жилья это может быть договор социального найма (для малоимущих), коммерческого найма (тех, кто не приватизировал жилье) и собственника. Жильцы по договору социального найма будут платить лишь квартплату, для проживающих по коммерческому договору к плате за жилищно-коммунальные услуги добавится арендная плата за квартиру. Определять ее будут муниципалитеты или другие собственники дома. Тяжелее всех придется собственнику — надо будет платить квартплату и налог и оплачивать текущий и капитальный ремонт дома.

3. ПОЯВЯТСЯ НОВЫЕ РАСХОДЫ. По новому кодексу владельцы квартир в многоэтажном доме должны будут полностью оплачивать все расходы по капитальному и любому другому ремонту их дома. Управляющая компания, выбираемая теми же жильцами, должна собрать всех и объявить, когда ремонт, и огласить смету. Сумма делится между всеми собственниками, но не поровну, а в зависимости от площади квартиры — чем больше, тем ощутимее участие в ремонте. В кодексе прописано, что собственники могут попросить управляющую компанию (по сути, ДЕЗ) пересмотреть смету или отказаться от ремонта вовсе, но тогда управляющая компания пойдет в органы местного самоуправления, и если чиновники решат, что ремонт нужен, а смета обоснована, придется платить.