Трудности переводов

На московском рынке недвижимости сегодня любой объект в дефиците: при реализации однокомнатной квартиры (самый востребованный вариант) продавцы устраивают между покупателями аукционы; очередь среди компаний на аренду офиса в бизнес-центре может составлять полгода. Неудивительно, что предприимчивые граждане пытаются обойти эти препоны. В последний год особенно популярным вариантом приобретения дефицитной недвижимости стал окольный путь: покупает, скажем, человек квартиру на первом этаже в жилом доме, а через полгода, смотришь, на месте прежних подоконников с геранями – витрина магазина. Или юридическая консультация. Бывает и наоборот: покупатель мастерской по заточке коньков через год, глядишь, переделал ее под уютную квартирку.

На языке риелторов эта операция называется «перевод жилого фонда в нежилой» или, соответственно, «нежилого в жилой». Спрос рождает предложение – и на рынке появились десятки фирм, которые обещают упростить эту операцию до минимума.

Прибегать к такому варианту для приумножения своего капитала москвичей вынуждает неустойчивость фондового рынка, низкие депозитные ставки, падение доллара. Трехкомнатная квартира где-нибудь в Отрадном при сдаче в аренду способна приносить максимум 700 долл. в месяц. Но если купить такую «трешку» на первом этаже жилого дома и переделать ее под офис, то она уже будет приносить ежемесячно 1 200-1 500 долл.

Свои тонкости есть в переводе нежилой недвижимости в жилую. Покупается особняк в исторической части Москвы (обычно в нем размещался НИИ или районная дезинсекция) и переделывается под жилые апартаменты. Например, два уважаемых адвоката, появляющиеся почти каждый день на экране ТВ (один – по делу ЮКОСа), именно так и поступили: на первом этаже бывших доходных домов они устроили свои адвокатские конторы, а на втором и выше – спальни, ванные и прочие комнаты, где восстанавливают изрядно истрепанные юриспруденцией силы.

Сама процедура перевода жилого помещения в нежилое или обратно регламентируется распоряжением мэра. Главное основание для нее – заключение специальной комиссии о непригодности квартиры для постоянного проживания. За ним следует еще одно: «в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения». Последнее определение настолько расплывчато, что именно им и пользуются при совершении перевода: достаточно в заявлении указать, что туристическая компания, которая вселится в бывшую квартиру, станет в первую очередь отправлять за границу детей жильцов этого дома – и вопрос будет чиновниками решен. А вот успешный исход первого варианта гарантирован, если грибок поразил более 60% деревянных межэтажных перекрытий или концентрация радона в помещении превышает допустимые нормы в 10 раз.

Правда, самый легкий путь таит в себе и дополнительные траты. Власти хорошо понимают, что перевод из «жилья» в «нежилье» граждане затевают ради получения доходов. Потому и требуют поделиться, называя это «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения». В среднем доплата составляет от 100 до 300 долл. за кв. м. То есть за ту же стандартную трешку в 74 кв. м придется отдать от 7 400 до 22 200 долл. Вот тут-то и пригодится помощь фирм, которые обещают облегчить перевод и сделать его минимально затратным. И эти обещания реальны – нередко фирмы-помощники создаются все теми же чиновниками. За свои услуги посредники взимают от 2 500 до 5 000 долл., а заодно берутся собрать за вас все разрешения и справки. Нетрудно подсчитать, что стараниями этих умельцев перевод нашей «трешки» в статус офиса поможет сэкономить до 20 000 долл. Эти деньги «отобьются» года за полтора на разнице аренды квартиры и рабочего помещения.

Примерно так же проходит процедура перевода нежилого помещения в жилое. Единственная разница – как правило, масштабы строения там посолиднее, а потому и услуги посредников, и дань правительству города окажутся выше. Но те, кто покупает особняк в Замоскворечье за 4 млн долл., 150-200 тысяч долл. «доплаты» нередко и не замечают.

Павел Пряников