Как жить на деньги от сдачи квартиры

Одним из символов материального достатка и вообще процветания считается жизнь на проценты с капитала, помещенного в надежное место. Однако счета в швейцарских банках и доходные акции крупных международных компаний по-прежнему не стали для большинства наших граждан ни способом надежного вложения капитала, ни источником постоянного дохода. Но вложить деньги и регулярно получать немаленькие проценты можно и в нашем нестабильном государстве. Для этого не требуется выезжать за пределы столицы. Просто нужно стать рантье. Этим французским словом называют тех, кто живет на деньги от сдаваемой внаем недвижимости. В Москве таких людей немало, и с каждым днем их становится все больше. Кто-то стал рантье по случаю, другие специально покупают квартиры «под сдачу». Но, несмотря на разные возможности, все рантье имеют сходные проблемы.

— Лучше всего сдаются комнаты в коммуналках и обыкновенные однокомнатные квартиры, — сказала эксперт отдела аренды агентства недвижимости «Лаурел» Любовь Зрилова. — Стандартная цена на комнаты —  $ 150-200 в месяц, на квартиры — $ 300. Относительно вложенных средств они приносят своим владельцам максимальную прибыль и быстрее всего окупаются.

Aрифметика проста: умножаем ежемесячную плату примерно на десять с половиной (остальное — издержки), а потом на количество лет. Получится, что купленная квартира начнет приносить чистую прибыль лет через десять, а полученная безвозмездно — сразу.

— Как оценить свою квартиру? — продолжает Любовь Aлександровна. — Нет телефона — отнимите пятьдесят долларов. Если ремонт свежий, мебель приличная, метро в зоне пешеходной доступности (до пятнадцати минут пешком), район тихий и зеленый, инфраструктура развитая, то, наоборот, прибавьте долларов 50-100. На ура уходят квартиры поблизости от больших вещевых рынков.

Бессмысленно делать евроремонт в обычной квартире где-нибудь в Перове или Медведкове: это не окупится никогда. К нам приходят такие хозяева и, чтобы вернуть вложения, хотят получать в месяц невероятные $ 500 и более. Люди, способные платить такие деньги, предпочтут более престижный район.

Традиционно высоко ценятся центр (можно прибавить к базовой стоимости $ 200-300 долларов), Юго-Западный округ, Сокол, Кутузовский проспект. Не котируются Капотня, Люблино, вообще дальний юг и юго-восток города. Из-за удаленности недорог Зеленоград. При этом цены в Красногорске, Одинцове, Мытищах и других ближних пригородах, имеющих с Москвой хорошую транспортную связь, приближаются к московским. Однушка в Химках легко сдается за $ 250. 

Что касается типа дома, тут все так же, как с куплей-продажей.

Кирпич дороже панели, двухкомнатная проходная приравнивается к большой однокомнатной, улучшенная планировка дороже стандартной. Пользуются спросом и быстро сдаются просторные однокомнатные в новых домах, особенно в монолитно-кирпичных. Кстати сказать, лучше сдавать пустую квартиру, чем предлагать нанимателю жить со старой, разваливающейся мебелью, которой часто еще и в избытке. Мы не рекомендуем своим клиентам закупать мебель в пустую квартиру. Есть категория людей, имеющих свою, они снимают только пустые квартиры. A многие из тех, кому мебель нужна, пусть закупят ее сами, на свой вкус — относиться будут бережнее. Двухкомнатные квартиры не слишком отличаются по цене от однокомнатных, а трех-четырехкомнатную в спальном районе вообще сдать довольно сложно. Молодые семьи чаще всего не в состоянии платить за комфортный простор, а людям, приехавшим в Москву заработать и скопить немного денег для семьи, оставшейся в нищей глубинке, дорогая квартира ни к чему. Иногда большие квартиры снимают москвичи на время ремонта в собственной. A в принципе в этом сегменте рынка нет ни особого предложения, ни большого спроса. Трехкомнатную в семьдесят-восемьдесят метров можно сдать примерно за пятьсот долларов. Если учесть, сколько надо вложить в ее покупку и ремонт, доход от такой квартиры будет невысок.

Минимальным также будет доход, если хозяин думает, что достаточно сдать квартиру и больше ничего делать не нужно, только деньги получать. Любой, кто сдает квартиру, рискует, и чем меньше хозяин занимается сданной квартирой, тем риск выше. Но существует адекватная и не слишком сложная схема сведения любых неприятностей к минимуму. Во-первых, нужно заключить письменный договор коммерческого найма жилого помещения. Если квартира сдается при посредничестве риэлтерской конторы (для наймодателя ее услуги бесплатны), то договор заключается всегда. Когда хозяин сам находит нанимателя, стороны обычно пренебрегают официальным оформлением отношений, полагаясь на гипотетическую порядочность и вечное «авось». Спрашивать за ущерб потом оказывается не с кого.

— Для заключения договора собственник должен заготовить все правоустанавливающие документы, а также заручиться письменным согласием всех совладельцев, если таковые имеются, — объяснила начальник отдела аренды Московского агентства недвижимости Наталья Юдина. Неприватизированные квартиры тоже можно сдавать, но нужно получить письменное разрешение из РЭУ. Это несложно и бесплатно. Но тогда, конечно, РЭУ ставится в известность, и хозяин, скорее всего, подпадет под налогообложение. Но это не самое худшее, что может случиться. Часто чиновники РЭУ, а через них по знакомству работники местного отделения милиции или участковый, начинают предлагать квартиросъемщику своих друзей и знакомых в качестве клиентов. Ни в коем случае не стоит их заселять, иначе вы лишитесь всякой правовой защиты, любой конфликт со съемщиком будет решаться не в вашу пользу.

 Правда, не с любым желающим можно заключить официальный договор. Если человек прибыл из ближнего зарубежья, стран СНГ или из России, но не из Московской области, то ему нужно зарегистрироваться по месту пребывания, то есть в снимаемой квартире. Санитарная норма в 12 метров жилой площади на каждого взрослого не всегда позволяет это сделать. К тому же не всякий готов регистрировать у себя чужих людей. В этом случае квартиру можно сдать только москвичам или жителям Подмосковья. С остальными гражданами действительность заключенного договора сомнительна.

Кроме того, наймодателю следует регулярно проверять все счета, особенно за междугородные переговоры, посещать и осматривать квартиру, не забывая при этом элементарные правила вежливости: не стоит посещать съемщиков чаще двух раз в месяц или являться в их отсутствие и без их разрешения. Это запрещается и договором. Вообще договор многое разрешает делать жильцам: приводить гостей, разбрасывать грязные носки, мыть посуду, когда заблагорассудится... A владельцу запрещает выселять жильцов внезапно и поднимать в течение срока договора плату за квартиру. Но, с другой стороны, эта бумага является единственным основанием для предъявления претензий. Жильцы вывезли сервиз, испортили мебель, сломали технику, засорили канализацию, залили себя и соседей или устроили пожар. Нужно с них потребовать денег за причиненный ущерб. И если они не расплачиваются по-хорошему, сделать это можно только через суд, опираясь на договор и опись имущества, бывшего в квартире на момент заселения туда вредителей. Под этим списком обязательно должны стоять подписи обеих сторон. Но суд у нас, как известно, дело долгое и трудное, потому жизнь изобрела более простой способ – залог. Размер его – от одной до трех месячных оплат. Хозяин берет его в момент заключения договора и должен отдать в момент расторжения, предварительно убедившись, что нет никаких задолженностей. Другое дело, что эти деньги не покроют ущерба, нанесенного, например, заливом соседского евроремонта, а большую сумму в залог за обычную квартиру брать не принято. На этот случай существует страхование.

В страхование квартиры включается несколько моментов: страхование коробки квартиры, то есть стен и коммуникаций, страхование отделки квартиры, находящегося в ней имущества или его особо ценной части и, наконец, страхование ответственности перед третьими лицами, они же соседи. Затраты на страхование зависят от стоимости квартиры, оценки произведенного в ней ремонта и имеющегося имущества, а также некоторых других факторов – в среднем $ 350 в год для типовой однокомнатной квартиры. Не то чтобы мало, зато можно будет не дрожать за свои драгоценные метры.

А еще будущему или настоящему рантье нужно быть аккуратным, неленивым, не слишком жадным и чрезвычайно внимательным в подборе жильцов. Сдашь с умом – получишь больше.