Самоэксплуатация
Принято считать, что после покупки квартиры и последующего ее ремонта основные траты на этом и заканчиваются. Однако многие новоселы упускают из виду, что расплата за новое жилье только начинается, ведь статус коммерческого дома (в нем квартиры продаются, а не выделяются бесплатно) предполагает, что его обслуживание берет на себя не государство, а сами владельцы квартир.
Городские власти уже не только мечтают, но и воплощают в жизнь идею, в соответствии с которой должны создаваться так называемые Товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Правда, в создании ТСЖ рядовые москвичи пока не видят выгоды и не торопятся быть полноправными хозяевами своего дома. Мало того, что членам ТСЖ самим приходится искать эксплуатирующие организации (энергетиков, водопроводчиков, ремонтников, мусорщиков и т. д.), так за все это еще приходится и платить по 100-процентной ставке (нередко с частников эксплуатационники стараются содрать побольше - процентов двести от себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства).
Неудивительно, что на февраль 2003 года в Москве зарегистрировано чуть больше 500 ТСЖ, в то время как жилых зданий в городе свыше 39 тысяч. Около трети домов, которые стали собственностью жильцов, - недавние новостройки. В этом случае нередко новоселам не приходится выбирать, какую форму коммунального обслуживания своих домов они предпочитают: муниципальную (через привычные ДЕЗы и РЭУ) или ТСЖ. Власти города обязывают застройщиков в добровольно-принудительном порядке заставлять жильцов организовывать ТСЖ. В противном случае строптивым новоселам могут перенести сдачу дома госкомиссии еще года на полтора. Приходится соглашаться.
Впрочем, некоторые покупатели квартир рады тому, что их дом обслуживается частной коммунальной компанией. Такая услуга считается сегодня обязательным критерием элитности новостройки. Многие застройщики для эффективного управления новыми домами создают собственные службы эксплуатации. Так поступили, в частности, компании ДИПС, «Дон-Строй», «Квартал», «Капитал-Груп», «Конти», «Крост», «Соцсервис». Кроме предоставления обычных благ цивилизации (электричество, отопление и т. п.) такие коммунальные компании оказывают и дополнительные услуги: обслуживание всех общедомовых инженерных систем, круглосуточное дежурство электрика и сантехника, уборку придомовой территории, гаража, вывоз мусора и снега. В обязательные мероприятия входят даже дератизация (истребление грызунов) и дезинсекция помещений.
Понятно, что за такие услуги с жильцов требуют дополнительную плату. Отказаться от нее нельзя: в стандартном договоре, который подписывает каждый собственник квартиры при создании ТСЖ, указано, что «за неуплату на жильца накладываются штрафные санкции; в случае систематической неуплаты обязательных сумм, идущих на обслуживание коммунального хозяйства дома, правление ТСЖ вправе лишить такого жильца доступа к системам жизнеобеспечения дома». То есть неплательщика попросту «отрубают» от электричества, отопления и прочих благ цивилизации, причем делается это в соответствии с законом.
Так что члену ТСЖ лучше исправно вносить суммы на «жизнеобеспечение дома» и за свои кровные денежки получать неплохой ассортимент услуг. Условно все платежи можно разделить на две группы: жилищные услуги (самая существенная трата - за техническое обслуживание дома - рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги (свет, газ, отопление, водоснабжение). Отдельный платеж - расходы на управление домом. Сюда, кстати, входит и охрана дома.
В большинстве новостроек, где предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры, стандартная месячная квартплата составляет от 0,5 до 2 долларов за 1 кв. м площади. Эти суммы должны быть изначально зафиксированы при подписании жильцом договора на техническое обслуживание дома. Иначе, как показывает практика, эксплуатирующая компания может до бесконечности повышать расценки, мотивируя это то желанием озеленить прилегающую территорию, то разбить сады на крыше дома, то облицевать холл здания итальянским мрамором. В крайнем случае, если эти работы так необходимы жильцам дома, решение об этом должно принять простое большинство членов ТСЖ, но никак не его правление и уж тем более - в одностороннем порядке эксплуатирующая компания.
Теперь о приятном - на что идут платежи за жилищные услуги. Взять, к примеру, 12-этажный монолитный дом в Малом Каковинском переулке (№8).
В этом доме предусмотрены центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, фильтрация воды. Координирование инженерными службами осуществляется с единого компьютера. Жильцы имеют возможность смотреть 15 российских каналов, а также пользоваться качественной цифровой телефонной связью и доступом к интернету.
В доме предусмотрены круглосуточная охрана, видеонаблюдение в вестибюлях, на лестничных холлах, в помещении подземной автостоянки и за прилегающей территорией. Кроме того, здание оснащено средствами охранной сигнализации, оборудовано автоматической системой пожарной сигнализации, тушения и дымоудаления в местах общественного пользования: на автостоянке, в вестибюлях и лестничных холлах. Придомовая территория огорожена. Во внутреннем дворике площадью 300 кв. м - детская площадка. За все эти радости жильцам предлагается платить 2 доллара с 1 кв. м общей площади их квартиры. Получается, что обслуживание «скромной» квартиры в 100 кв. м обходится в 200 долларов в месяц. Коммунальные платежи оцениваются отдельно, причем по 100-процентной ставке. Это еще около 100 долларов.
Таким образом, проживание в доме повышенной комфортности обходится примерно в 300 долларов в месяц. Пример дома в Малом Каковинском переулке является хрестоматийным: подобные услуги по таким же ценам есть еще в сотнях московских домов (в тех, где стоимость 1 кв. м квартиры составляет 1200-2000 долларов). A вот в жилых комплексах, которые риэлторы относят к бизнес-классу (стоимость квадратного метра - от 2 до 3,5 тыс. долларов), как за ежемесячно собираемые коммунальные платежи, так и за отдельную плату предусмотрены дополнительные услуги.
Так, в домах компаний «Дон-Строй» («Aлые паруса», «Воробьевы горы», «Триумф-Палас»), «Строймонтаж» («Золотые ключи»), «Квартал» («Квартал на Ленинском») к услугам жильцов фитнес-клубы и спортзалы, кинотеатры и аквапарки. Правда, за пользование ими придется платить отдельно - в среднем от 60 до 300 долларов за каждую из перечисленных услуг. Некоторые приятные мелочи уже включены в общую стоимость услуг ТСЖ: парковка автомобилей друзей, приехавших в гости; детский садик, в котором можно оставить ребенка на несколько часов; терапевтическая помощь врача и др.
В элитных домах (стоимость квадратного метра от 3,5 тыс. долларов до 7 тыс.) как услуги, так и их оплата особенные. Сразу стоит сообщить цены на коммунальные услуги: от 3 до 8 долларов за 1 кв. м общей площади квартиры. То есть содержание самой маленькой квартиры в таком доме (а она не бывает меньше 120 кв. м) обойдется в сумму от 400 до 1 тыс. долларов в месяц. И это не считая обязательной квартплаты (еще долларов двести).
За эти деньги владельцы квартир в элитных домах могут бесплатно (и даже вместе с друзьями) пользоваться фитнес-залом, сауной, бассейном с противотоком, солярием, бильярдом. Предусмотрен и бесплатный континентальный завтрак на каждого члена семьи: свежевыжатый сок, кофе, круассаны.
В таких домах, в отличие от домов бизнес-класса, и охрана другого уровня. Это уже не просто хорошо обученные крепкие ребята, но еще и постоянное видеонаблюдение за придомовой территорией и общим коридором (мониторы установлены не только у охраны, но и в квартирах), инфракрасные датчики, устройства, обнаруживающие подслушивающие «жучки», и т. п. Эти услуги представлены, в частности, в таких домах, как «Сеченовский пер., 13», «Времена года», «Aфанасьевский, 32».
Немаловажный аспект - пользование подземным гаражом в доме. Такие паркинги сегодня обязательный атрибут не только элитных домов, но и домов бизнес-класса и даже домов повышенной комфортности. Повсеместная практика - продажа подземных гаражей в собственность (от 10 до 30 тыс. долларов за машино-место). A вот «гаражные мелочи», такие как автомойка, мелкий ремонт, подкачка шин, нередко входят в коммунальные платежи. Однако практика показывает, что многие ТСЖ сегодня выдают желаемое за действительное, то есть не спешат в полном объеме реализовать то, что записано в их красивых проектах. Как признаются риэлторы, рынок профессиональных управляющих жилым фондом в Москве и тем более в России практически не развит, и, следовательно, нет никакой гарантии, что жильцам за их кровные и весьма приличные деньги будут предоставлять полноценные услуги. Такие случаи в Москве не редкость, особенно в домах среднего уровня.
Правда, любой собственник жилья имеет право отказаться от членства в ТСЖ. Но при этом важно знать, что от уплаты расходов по содержанию дома это его не избавит. Увы, так написан основополагающий документ, регулирующий подобные ситуации, - Закон РФ «О товариществах собственников жилья». Если нежелание управлять домом возникает у большинства жильцов, ТСЖ можно ликвидировать. Для этого надо принять соответствующее решение на общем собрании членов ТСЖ, а затем направить документ в Московскую регистрационную палату. Тогда дом обязан взять на баланс местный ДЕЗ, и все коммунальные услуги станут предоставляться им, как и другим простым людям.
Правда, информационной службе строительного комплекса Москвы о случаях ликвидации ТСЖ пока ничего не известно.
