Обвала не будет
Первым надежду в сердца горожан, решающих жилищный вопрос, вселил министр экономики Герман Греф, когда заявил, что столичная недвижимость вот-вот упадет в цене. За ним руководитель Антимонопольной службы Игорь Артемьев предсказал скорый крах рынка. Им вторили представители ЦБ и сам премьер-министр Михаил Фрадков. Из заявлений чиновников выходило, что цены на московское жилье ничем не обоснованы: себестоимость возведения квадратного метра в панельном доме составляет пятьсот долларов, а в монолитном – восемьсот. И жажда наживы строителей обернется для них же обратным эффектом – резким падением покупательского спроса. Пока обнадеженные горожане ждут этого переломного момента, по данным руководителя аналитического центра IRN («Индикаторы рынка недвижимости») Олега Репченко, на 31 мая средняя стоимость квадратного метра в столичной новостройке достигла 1 738 долл., и в целом за прошедший месяц жилье подорожало еще на 3,8%. «Одной из основных причин роста столичного рынка недвижимости является высокий уровень его доходности, – объясняет г-н Репченко. – Он в семь раз превышает доходность банковских валютных депозитов. В абсолютном выражении это более 50% годовых. Поэтому неудивителен лавинообразный интерес к рынку недвижимости не только со стороны крупных компаний, но и частных лиц».
Аналитик риелторского агентства «Миэль» Геннадий Стерник уверен: пока будет происходить такой приток нефтедолларов в страну, падения рынка недвижимости ожидать не стоит. По его расчетам, критический уровень цены нефти за баррель, после которой возможна стагнация на рынке жилья, – 18 долл.
Управляющий партнер девелоперской компании Backwood Константин Ковалев согласен со своими коллегами в оценке текущей ситуации, однако в его прогноз на будущее все же вкралось столь сладкое для исполнительной власти слово «стабилизация»: «Ожидать остановки роста цен на жилье следует не раньше конца 2005 года. Хотя активно развивающаяся схема приобретения жилья в кредит может еще больше отдалить этот момент».
Ипотека вообще рассматривается аналитиками как «вредная штука»: вроде бы человек получает шанс вселиться за относительно небольшие деньги в новую квартиру, но при этом жилищное кредитование вызывает рост цен на уровне 10-15% в год.
Схематично описать ситуацию можно так. Несмотря на победные реляции московских чиновников о бурном развитии строительного комплекса, число новых квартир год от года падает. Если в 2001 году было сдано 48 000 новых квартир, то в прошлом – 45 000, а прогноз на этот год – 44 000. Зато число желающих переехать в новые квартиры с каждым годом растет. «При этом 80% жилья в Москве покупают иногородние», – говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
В том, что рост цен в среднесрочной перспективе нам обеспечен, уверены практически все аналитики и участники рынка недвижимости. Прогноз главы отдела маркетинга «Правового центра жилья» Юрия Кочеткова можно назвать взвешенным: «Сегодня есть проблемы с продажей неудачных проектов и переоцененных квартир, но даже они понемногу продаются. Вменяемые проекты и нормальные квартиры продаются без проблем. Другое дело, что уже нет ажиотажа. Все подошло к логичной черте: одна квартира – один покупатель». К этому можно добавить, что районы массовой застройки с панельными домами уходят в прошлое: под такие проекты просто закончилась земля. Да и само панельное жилье постепенно становится реликтом, его доля от общего числа вводимых домов падает с каждым годом. Новые проекты в основном возникают на месте снесенных пятиэтажек и изначально предполагаются дорогими: нужны деньги, чтобы предоставить квартиры переселенцам. Естественно, строителям нужно «отбивать» затраты. И прибыль в таком случае гарантирует только дорогое – монолитное или монолитно-кирпичное – жилье. Это еще одна причина, и притом веская, по которой рост цен на квартиры продолжится и в будущем.
