Неудержимые метры

 Несмотря на лето, в Москве продолжается небывалый рост цен на недвижимость. Хотя за последние два с половиной года московские новостройки выросли в цене более чем на 60%, каждый месяц квартиры дорожают еще минимум на 1,5%. Самый ходовой товар на рынке – однушки – в месяц дорожают на 2–2,5%. По данным пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, рекордсменом по росту цен в первом полугодии стали Куркино (+10,2%) и Северное Бутово (+9,5%).

Еще год назад многим застройщикам, риэлтерам и аналитикам казалось, что подорожание новостроек вот-вот остановится. Однако прогнозы участников рынка недвижимости не оправдались. Почему?

Начнем с главных цифр. Население Москвы увеличивается от месяца к месяцу. Еще год назад было принято считать, что в городе проживает 8,8 млн человек, а недавняя перепись населения показала, что нас 10,4 млн. При этом, несмотря на то что с каждым годом при пересчете на метры жилплощади возводят все больше (в этом году построят 5 млн кв. м против прошлогодних 4,5), количество сдаваемых строителями квартир не меняется: их по-прежнему строят 55–57 тыс. в год.

Кроме того, спрос на новостройки вот уже который год опережает предложение. Интересные исследования, скажем, провела компания КОМКОН. Она опросила московские семьи, в которых ежемесячный доход на человека составляет свыше 300 долларов (а это примерно треть москвичей). Данные этого опроса показали, что 28% таких семей планируют улучшить жилищные условия либо уже предпринимают какие-то усилия, а это около 170 тыс. потенциальных покупателей.

Интересное мнение по поводу роста цен высказал руководитель департамента инвестиционных программ строительства Москвы Леонид Краснянский. «Не должно быть таких сумасшедших цен на типовое жилье в Москве, – заявил строитель. – В 2000 году, когда наш ДИПС еще строил панельное жилье, его цена на рынке составляла 10 тыс. рублей за кв. м. В конце 2002 года у «панельных» застройщиков она выросла минимум до 23 500 рублей. Получается, что типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза. При этом себестоимость за два прошедших года выросла не больше чем на 15%, а в целом рост цен на рынке составил около 60%. Ничем, кроме монополизма строительных компаний, такой неконтролируемый рост объяснить нельзя».

Цены на столичную недвижимость напрямую зависят и от цен на нефть. Так, директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на московское жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов. По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долларов цены на недвижимость в Москве практически стагнируют, при стоимости 20–21 доллар – растут более чем на 1% в месяц, а при нефтяных ценах на уровне 27–28 долларов московская недвижимость дорожает более чем на 2% в месяц. И это правило работает уже лет семь.

Причиной роста цен на новостройки, по мнению Игоря Ладычука, является и увеличение доли качественного жилья. Примитивная «панель» советских времен с маленькими кухнями и низкими потолками осталась в прошлом: последние такие квартиры возводились в Люблине, Марьине, Жулебине и прочих районах массовой застройки. А на долю качественного монолита, который объективно лучше панели, а потому и дороже, в середине года приходилось уже примерно 65% всех новостроек. Себестоимость такого жилья составляет минимум 700–800 долларов, а не 350–400, как панельного. Отсюда и высокие продажные цены.

Еще один фактор роста – падение курса доллара по отношению к рублю. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, в условиях снижения курса доллара население стало от этой валюты активно избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Для наглядности: вложения в недвижимость на данный момент более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты.

При этом в результате укрепления рубля повышается стоимость стройматериалов, горючего, зарплат рабочих, а тут еще и возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством. И для того, чтобы покрыть эти расходы, приходится продавать новостройки на 3–5% дороже, чем полгода назад. Еще один момент – укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1–2%).

Что в этой ситуации делать потенциальному покупателю-продавцу недвижимости? Руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко приводит такой пример. Если в начале года 2-комнатная квартира в одном из обжитых районов столицы стоила около 50 тыс. долларов, то в мае – уже 53,5 тыс. То есть за пять месяцев ее цена выросла на 8%. Похожая ситуация и на вторичном рынке. По данным сертифицированного аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, за первое полугодие цены увеличились в среднем на 11%. Особенно на квартиры в 6–8-этажных кирпичных домах – на 14%. Этот тип домов относится к жилью бизнес-класса. Значительно растет стоимость квартир в 5- и 9-этажных кирпичных домах. Так что, если вы хотите сохранить или даже приумножить свои средства, имеет смысл покупать квартиру именно в таких домах.

По мнению Олега Репченко, практический вывод для владельца квартиры очевиден: если вы планируете продажу квартиры, то с этим сейчас стоит подождать, так как она растет в цене каждый месяц, а вот покупателю как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке стоит поторопиться.

По мнению всех опрошенных нами экспертов, наиболее вероятный сценарий развития рынка столичной недвижимости показывает, что и в этом году, и в первой половине следующего года цены на жилье будут продолжать расти. Этому способствуют как макроэкономические факторы (рост экономики в целом и стабильные цены на энергоносители), так и политические – предстоящие выборы в Думу и президента. А вот Олег Репченко уверен, что московские квартиры станут дорожать и в ближайшие годы: «Рост будет плавным – на 1–1,2% в месяц, или на 12–15% в год. Лет через десять-пятнадцать по стоимости жилья мы догоним ведущие столицы Европы, по крайней мере Вену или Берлин. Если сегодня это в среднем 1100–1150 долларов за квадрат, то тогда будет минимум 2–2,5 тыс. Причем не стоит забывать, что к тому времени жилья, в котором стыдно жить, уже не останется: «хрущевки» снесут и возьмутся за «брежневки». То есть платить придется за качественные квартиры».