На пригоршню долларов
Иллюстрация: Тимур Ахметов
Московский рынок недвижимости в очередной раз показал свой длинный язык. Все ждали, что из-за американского ипотечного кризиса российские банки ужесточат процедуру выдачи кредитов и в результате цены на квадратный метр в Москве поползут вниз. Они же, наоборот, после долгого стояния на одном уровне неожиданно начали расти.
Уже в середине августа аналитический центр IRN впервые с начала года зафиксировал рост цен на жилье: среднестатистический квадратный метр подорожал на $3. Не бог весть что, конечно, но все-таки. Аналитики говорят, что покупателям, которые откладывали приобретение жилья в связи с ожидаемым падением цен, просто надоело ждать. Нервы, иными словами, не выдержали.
Страшно представить: вот есть у человека идея купить квартиру и даже какое-то количество денег на ее покупку. Жить ему при этом есть где. Весь прошлый год он с ужасом слушает вести с полей: цены растут. А с начала 2007-го вроде бы остановились и стоят, кое-какие сегменты даже подешевели чуть-чуть. И все ждут, что вот-вот все упадет, и даже объясняют почему.
Цены с января по июль правда падали. Только не сильно. В отчете IRN говорится, что впервые снижение было зафиксировано в неделю с 8 по 15 января с отметки $4 213 за 1 м2 и с начала года квадратный метр подешевел почти на 4%. А некоторые приводят более серьезные цифры: с начала года квартиры в старых домах подешевели на 5%, а в неудачных районах — до 10%. По своему опыту знаю: скинуть предлагали 8—10% от стоимости квартиры. Но не больше. И тут человек, который собирался купить квартиру, понимает: сейчас или никогда. Потому что ждать больше нечего. Падение прекратилось, а начать расти цены могут в любой момент. И в это верится сильнее, чем в возможный подарок судьбы в виде резкого обвала.
Так что с середины августа началось: за третью неделю средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла с $4 056 до 4 059. Только в старых кирпичных домах от 6 до 11 этажей метры дешевели — на 0,2%. Но одновременно на те же 0,2% подорожало жилье в малогабаритных квартирах в пятиэтажных кирпичных домах.
Росстат, правда, утверждает, что с начала года цены на жилье как раз росли. В среднем по стране за полгода они выросли на 10,7%, а за второй квартал — на 3,9%. В Москве стоимость вторичного жилья увеличилась, по данным Росстата, на 2,4%, но это за счет первых трех месяцев, а во втором квартале цены стояли на месте. На первичном же рынке цена за 1 м2 выросла на 4,4%, а за второй квартал — на 1,1%. С данными Росстата, правда, никто не соглашается. Объясняют их тем, что Росстат основывается на официальных данных, а при сделках цены, как известно, сильно искажаются.
Главный вопрос: что будет дальше. Практически все говорят, что осенью цены вырастут и из-за традиционного осеннего оживления, и из-за сдавших нервов покупателей. Вопрос в том — насколько.
Руководитель IRN Олег Репченко предполагает, что особо расти ценам некуда.
— Многие застройщики и риелторы объявят о повышении цен. Но повышение цен и их рост — разные вещи. Я вот, например, могу цену на свою квартиру, которая год не продается, поднять в два раза и так же сделать еще через год, — говорит он. Правда, тут же добавляет, что не исключает, что цены на элитное жилье вырастут, но не на все, а на «удачные объекты по не очень завышенной цене». С новостройками тоже все не так просто: они в процессе строительства сами по себе дорожают на 10—15%.
Директор отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Юлия Гераськина говорит, что компания приняла решение о плановом сезонном повышении цен на недвижимость в жилых комплексах «Гранд-Парк» (Северный округ), «Волжский» (Юго-Восток), «Ново-Переделкино» и «Центральный» (Долгопрудный). Там в августе цены выросли в среднем на 1—1,5%.
— По большей части это связано с превращением текущего спроса в реальный. Продолжительное и безрезультатное ожидание обвала цен привело к тому, что люди, уставшие откладывать решение своих жилищных вопросов, начинают покупать квартиры.
Соответственно, цены приходят в движение, — объясняет она. По ее словам, в компании ожидают, что до конца года цены вырастут на 12—15%, что примерно в 2 раза опережает инфляцию.
— Больше всего цены будут расти на объекты первичного рынка, особенно комплексной застройки, находящиеся на завершающей стадии строительства либо прошедшие госкомиссию. На готовые, находящиеся в процессе заселения дома мы прогнозируем рост цен на уровне 1—2% в месяц, — предполагает Гераськина.
Руководитель аналитического отдела «МИЭЛЬ» Борис Флексер считает, что до конца года рост составит 6—7%. При этом, по его мнению, быстрее будет дорожать жилье экономкласса. В порядке компенсации: оно менее активно дорожало в первом полугодии. То же касается и рынка вторичного жилья.
— Все первое полугодие этот рынок рос медленнее из-за уверенности людей, что рынок сейчас упадет. Большое количество предложений, видимо, перекрывало спрос. С июня-июля объем предложений на вторичном рынке упал, и есть тенденция к увеличению количества сделок на нем, — говорит Флексер.
Он, правда, напоминает, что у нас в следующем году выборы и случиться может все что угодно.
— Могут быть заявления политиков в СМИ, что рынок переоценен, и попытки отрегулировать его. Люди будут на это реагировать, и спрос снизится. Но это краткосрочные явления, на естественный ход событий это не повлияет.
Руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов также считает, что с осени спрос увеличится:
— Некоторые признаки этого мы зафиксировали уже в июле, а первая половина августа полностью подтвердила тренд. Осеннее оживление вытянет на прежний уровень и предложение, объем которого существенно сократился за весенне-летний период.
По его словам, сейчас объем выставленных на продажу московских квартир едва дотягивает до 40 000 объектов, а в сентябре их количество увеличится до 45 000. При этом Таганов считает, что рост цен удержится в пределах инфляции, то есть не больше 1% в месяц:
— Мы не прогнозируем ни снижения, ни взлета цен в период с сентября по декабрь. Плавному росту цен способствует и соразмерное увеличение спроса и предложения, и произошедшая окончательная стабилизация цен.
По словам Таганова, по итогам июля средняя цена квадратного метра на вторичном рынке столичной недвижимости составила $5 200. Людям, решающим свои жилищные вопросы, нужно уменьшить эту цену приблизительно на 10—20%, если они присматриваются к жилью экономкласса, или увеличить примерно на столько же, если они присматривают объекты бизнес-класса с улучшенными характеристиками, советует Таганов.
Для тех, кого недвижимость интересует как инструмент приумножения средств, столь незначительный рост стоимости московских квартир должен стать сигналом к временному пересмотру стратегии.
— Например, им можно посоветовать приглядеться к сегменту подмосковных организованных коттеджных поселков. Здесь последние годы сохраняется рост цен на уровне около 30%, и никакие изменения столичного рынка недвижимости — ни стремительный взлет 2005—2006 годов, ни стагнация первого полугодия 2007 года — на этот устойчивый рост практически не влияют. То, что крупные девелоперы сегодня активизировали застройки в этом сегменте, говорит о том, что устойчивый рост имеет все шансы сохраниться в течение нескольких ближайших лет, — говорит Таганов.
А независимый аналитик рынка Геннадий Стерник считает, что никакого роста цен не будет не только к осени, но и до конца года. А вот с весны 2008-го цены на жилье начнут лихорадочно расти. Правда, в 2009 году они снова остановятся, но уже на новом уровне — на 80—100% выше предыдущего.
— Год назад я обнародовал свою новую методику прогнозирования. Получилось, что с конца 2006 года произойдет стабилизация цен и весь 2007 год цены будут стоять или колебаться в пределах 5%. Тогда в это трудно было поверить, но получилось же именно так. Прошло восемь месяцев, я наложил на свои графики данные по Москве. Пока точки ложатся идеально, так что оснований пересматривать прогноз у меня нет.
