Мечты сбываются

Иллюстрация: Тимур Ахметов

О долгожданном падении цен на московское жилье я узнала в тот момент, когда эксперты и аналитики рынка недвижимости еще катались на горных лыжах в Альпах, а в стране еще не выходила ни одна деловая газета. В начале января мне позвонил возбужденный приятель, давно пытающийся купить квартиру на «Фрунзенской». За последние четыре месяца он там уже посмотрел все, что только можно, и как раз перед новогодними праздниками впал в полное уныние от отсутствия подходящих вариантов. На этот раз он был необычайно возбужден: «Представляешь, квартирка, которую мне показывали в начале декабря за $650 000, сейчас стоит $550 000! Это 73 метра в сталинском доме — прямо на набережной, с видом на Нескучный сад!»

Я успела только промычать «ого», а он уже продолжал: «А сегодня мне позвонила риелтор, у которой я смотрел другую квартиру, 83 метра, тоже с видом на реку, правда, коммуналка — долго расселять.Так вот, она специально набрала меня, чтобы сообщить, что цена упала с $685 000 до 650 000. Конечно, это не разница в сто тысяч, но все равно, похоже, лед тронулся!»

Мой приятель, хоть и мониторил очень маленький район, оказался прав. Вернувшиеся вскоре из отпусков эксперты констатировали падение цен на столичную недвижимость. В принципе, в прошлом году обещали, что такое может случиться, но никто не верил. Видимо, из-за этого аналитики пока очень осторожны: говорят, что в январе речь может идти только о «коррекции в пределах десятых процента» — и лишь в отдельных случаях о снижении до 5%.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 8 по 15 января средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 0,1% и составила $4 210. Объяснить снижение цен или их стабилизацию какими-то понятными причинами не берется никто. «Цены на квартиры слишком быстро росли последние полтора года. Покупать квартиры по столь высоким ценам люди не хотят, и спрос снизился», — говорит руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Ну да, конечно. А чего ж раньше хотели? Вдруг сразу поумнели все? Я вот, например, думала, что цены сейчас упали из-за того, что перед Новым годом всеобщая страсть к неумеренным расходам повлияла на продавцов, которые и подняли цены. Но нет, говорят эксперты, ничего подобного. Никакой сезонности. «Строго говоря, некоторое снижение началось еще в декабре, когда «плохая панель» потеряла 1—3%, а в некоторых случаях и больше. После Нового года эта коррекция продолжилась, став более масштабной», — говорит господин Репченко.

Под «плохой панелью» аналитики центра понимают пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней. Еще бывают обычная панель (9—14 этажей), современная панель (от 16 этажей и квартиры увеличенной площади), плохой кирпич (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней), сталинки, типовой кирпич (6—11 этажей) и современный монолит-кирпич. Есть еще элитное жилье, но его в расчетах не учитывают, потому что цены на него «не отражают общих тенденций рынка».

Так вот, по словам Олега Репченко, коррекция коснулась только жилья экономкласса. То есть квартиры во всех панельных и плохих кирпичных домах подешевели, жилье в сталинских домах до 15 января оставалось на уровне прошлой недели, а подорожало лишь монолитное жилье (и то всего на 0,4%). Получается, что данные моего приятеля, ставшего маньяком «Фрунзенской», не повлияли на общую статистику. Хотя те две квартиры, про которые он говорил, упали в цене существенно.

Информационно-аналитическое агентство Rway проанализировало изменения цен не только по типам квартир, но и по районам. В агентстве соглашаются, что цены на квартиры экономкласса снизились с начала года на 0,6%, но это в среднем. В Северном округе цены на панель упали на 2,5% — до $5 514 за квадратный метр. В Юго-Западном и Западном округах цены снизились на 1,3% (до $4 475) и 1% ($4 693) соответственно.

Однако продавцы дорогого жилья отказываются понимать, что цены начали снижаться. Например, в Западном округе 4-комнатные квартиры в дорогих домах в районе Кутузовского подорожали после праздников сразу на 7,8%. Руководитель агентства Rway Александр Крапин считает, что в нынешней ситуации на рынке такое повышение говорит о том, что вряд ли продавцы остро нуждаются в срочной продаже этих квартир. Цены на дорогое жилье продолжают расти даже в Подмосковье. В Зеленограде, например, дорогое жилье выросло на 8,2%. Почему — не знает никто, кроме продавцов.

Зато в Питере цены упали куда более существенно. Руководитель отдела развития и продвижения ЦРП «Петербургская недвижимость» Сергей Федоров говорит, что цены упали на 10—15% еще в декабре, а в январе просто не выросли. Здесь снижение тоже распространяется только на недорогой сегмент, например, «корабли» (так в Питере называют панельные дома постройки 1970—1980-х годов, более поздние, чем хрущевки и брежневки).

«Людям просто надоело платить за них столько, сколько они не стоят», — говорит Федоров. А разницу между впечатлениями обычных людей, покупающих или продающих квартиры, и данными аналитиков он объясняет простой житейской историей: «Я помню, как сам покупал квартиру в 2005 году. Цены в начале года на вторичном рынке остановились, но моему продавцу срочно нужны были деньги, поэтому он и сделал скидку. А к октябрю цены опять стали повышаться. Вот, возможно, из таких случаев картина и складывается».

Говорят, что по началу января мерить некорректно. Рабочих дней было мало, многие еще из отпусков не вернулись. Так что посмотрим, что будет ближе к весне. Но во второй половине января аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» ожидают новое снижение — еще на 0,3%. Что касается более долгосрочных прогнозов, то средняя стоимость квадратного метра в следующем месяце, считают они, будет снижаться и дальше, но не более чем на 1—2%. Когда я рассказала про такой прогноз приятелю, он вообще перестал ездить на просмотры. Говорит, что нашел себе одну квартиру общей площадью аж 111 метров. В прошлом году она стоила $725 000. Так вот, он теперь ждет, когда продавец опустит цену до $650 000. Дороже, говорит, не куплю. Из принципа.