Кредитная рулетка

Иллюстрация: Мария Пижурина

Пессимисты, которые не верят в скорый кризис на рынке недвижимости, считают, что сейчас самое время покупать квартиру. Цены стоят, продавцы готовы торговаться, и покупателям даже есть из чего выбирать. Некоторые смелые аналитики прогнозируют новый рост цен уже ранней весной, после того как инвестбанкиры получат свои бонусы. А банки сейчас как раз дают новогодние скидки по ипотечным кредитам. Так что мне прямая дорога в банк — выбирать ипотечную программу.

Один мой знакомый, проводивший серьезный мониторинг на предмет ипотеки, надоумил меня, что совсем не обязательно останавливать свой выбор на каком-то одном банке. Подать документы и открыть кредитную линию можно сразу в нескольких финансовых учреждениях — так, чтобы потом, когда я найду подходящую квартиру, уже они бились за меня друг с другом, предлагая все более выгодные условия оформления сделки.

Тем не менее даже отбор нескольких фаворитов занимает довольно много времени: ипотеку предлагает разве что не каждый ларек. Поэтому для начала я сформировала шорт-лист: отсекла те банки, названия которых мне ничего не говорят. Из оставшихся вычла те, в отношении которых есть подозрение, что они могут прекратить свое существование и моя квартира, заложенная в обеспечение кредита, отойдет каким-то людям, которых я не знаю и знать не хотела бы.

В итоге в моем шорт-листе оказалось около 10 банков. Чтобы определиться с ними, я сначала увлеклась расчетом своего кредита на ипотечном калькуляторе. Это такая нехитрая игра. На сайте каждого крупного банка, предоставляющего ипотечный кредит, есть свой калькулятор. Вводишь в него данные о доходах и получаешь ответы сразу на все вопросы: какую максимальную сумму кредита может дать банк и сколько нужно будет выплачивать в месяц.

Результат оказался неутешительным: ипотечные калькуляторы практически у всех банков выдают примерно одинаковые данные, так что использовать этот инструмент при отборе оказалось невозможно. Пришлось вступать в телефонный контакт с банковскими консультантами.

Первым отсеялся Сбербанк. Несмотря на то что там, похоже, один из самых низких процентов и небольшая комиссия за выдачу кредита. Непреодолимым условием для меня стали поручители. Без них Сбербанк ипотеку не выдает. А обременять кого-либо мне не хочется. Тем более что я сама уже являюсь поручителем по кредиту в Сбербанке — поручилась по доброте душевной за одного приятеля. Мало того, что я теперь волнуюсь, как бы с ним чего не случилось, и клянчу отписать мне какую-то часть его новой квартиры, так теперь еще банки косо на меня смотрят, обещая из-за этого поручительства снизить мне максимальный размер кредита.

Остальные банки из моего списка вроде бы готовы дать денег без поручителей. Но здесь появляется второе препятствие — мое легкомыслие. Дело в том, что мне вообще не удается скопить хоть какую-нибудь сумму. Я с трудом дотягиваю от аванса до зарплаты и от зарплаты до аванса. Поэтому мне не подходят банки, которые хотят, чтобы за свою новую квартиру я хоть чуть-чуть заплатила сама — в виде первоначального взноса. Так для меня перестали существовать большинство претендентов.

Например, очень привлекательные с точки зрения процентов Raiffeisenbank и «КИТ Финанс»: первый требует от 15% стоимости недвижимости, второй — от 30%. Объективности ради надо добавить, что «КИТ Финанс» дает кредит с отсрочкой первоначального взноса, который в принципе позволяет таким безалаберным, как я, все-таки купить квартиру.

Но только в том случае, если какое-то жилье в собственности у меня уже есть. Сначала банк оценивает мою квартиру, при этом она должна стоить никак не меньше 20% от стоимости приобретаемого жилья. Потом мне выдают кредит на полную стоимость новой квартиры, и в течение 6 месяцев я могу свою старую продать, а вырученные деньги отдать банку в качестве первого взноса. В первые полгода, кстати, можно проценты и не платить, зато через полгода придется отдать все сразу.

Дальше выбор уже был простым. В принципе базовые условия у банков, работающих без первого взноса, очень похожи: 11,5-12% на 20-25 лет, 10% — на 10-15. Разница в ежемесячных выплатах между 15 и 20 годами невелика, так что имеет смысл брать все-таки на 15 лет. Кроме того, часть банков хочет, чтобы на момент полной расплаты с ними кредитору-женщине было 55 лет, а мужчине — 60. Так что тем, кому под 40, лучше ускориться.

После того как банк откроет кредитную линию, можно начинать искать квартиру. В DeltaCredit настойчиво предлагают воспользоваться услугами своего риелтора, который берет от 2 до 6%. Так отпал и этот банк.

Еще есть такой нюанс, как указание полной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Некоторые банки настаивают на том, чтобы все было по-честному. Однако с этим согласны далеко не все продавцы, что автоматически сужает возможности для поиска жилья.

В результате я остановила свой субъективный выбор на Банке Москвы и ВТБ 24. Оба готовы давать кредит без первого взноса, согласны не указывать в договоре полную стоимость квартиры, не требуют поручителей и вряд ли с ними что-то случится за те 15 лет, что я им буду должна.

Перед тем как идти на собеседование, я проконсультировалась у более опытных товарищей, где быть честной, а что лучше утаить. Совет был такой: ни в коем случае не скрывать наличие кредитов в других банках (все равно узнают), а вот расходы на содержание семьи можно легко приуменьшить. Можно даже заявить, что ни копейки не тратишь на помощь родителям. Мама все равно не обидится. Ну и совсем не обязательно рассказывать, что квартиру убирает домработница ($300 в месяц), что машина на ночь ставится на охраняемую стоянку ($200 в месяц), что ребенок занимается английским языком с настоящей англичанкой ($400 в месяц) и что на годовую карточку в спортклуб сдуру было потрачено полторы зарплаты. Эту страшную правду ни один банк никогда не узнает.

-

ипотечные программы разных банков

Банк Москвы
Размер кредита: $10 000-2 000 000 (или в рублях)
Срок: до 25 лет
Первоначальный взнос: до 31 декабря можно без него
Проценты: при официальном подтверждении доходов 10% годовых в долларах США и евро, в рублях, до 10 лет, — 11,9%, свыше 10 лет — 12,9%. Если размер кредита более 70% от оценочной стоимости приобретаемой квартиры, применяются увеличенные процентные ставки (11 и 12% в долларах, 14 и 15% — в рублях)
Особые условия: комиссия за выдачу — 1% от суммы кредита, но не менее $350 и не более 1 000. При досрочном погашении: в течение первых 6 месяцев — 2% от суммы досрочного погашения

ВТБ 24
Размер кредита: от $5 000 (в Москве и Московской области от $10 000) до 1 000 000 (можно в рублях)
Срок: от 5 до 25 лет
Первоначальный взнос: необязателен
Проценты: в рублях: до 7 лет — от 12,5%, до 10 лет — от 13%, до 15 лет — от 13,5%, до 20 и 25 лет — от 14%
В долларах: до 7 лет — от 9,8%, до 10 лет — от 10,5%, до 15 лет — от 11%, до 20 — от 11,5%, до 25 лет — от 12%
Особые условия: первые три месяца досрочное погашение не допускается

КИТ Финанс
Размер кредита: $10 000-2 000 000 (300 000-60 000 000 р.)
Срок: от 1 года до 30 лет
Первоначальный взнос: от 10%. Возможна отсрочка
Проценты: до 15 лет в рублях — 10,75%, в долларах — 10,5%, больше 15 лет — 11,75% (11%)
Особые условия: досрочное погашение кредита допускается с момента предоставления кредита. Комиссия за досрочное погашение кредита в течение первых 6 месяцев — 2% от суммы

Raiffeisenbank
Размер кредита: $15 000-1 000 000 (400 000-27 000 000 р.)
Срок: от 1 года до 25 лет
Первоначальный взнос: от 15%
Проценты: 1-15 лет — 10-10,5%, 16-25 лет — 11-11,5%
Особые условия: 1% от суммы, но не менее $250 и не более 1 000

Сбербанк России
Срок: до 20 лет
Первоначальный взнос: не менее 10%
Проценты: в зависимости от типа кредита в рублях: до 5 лет — 11,8-13%, 5-10 лет — 12,3-14%, 10-20 лет — 12,8-15%
В долларах или евро: до 5 лет — 12,3-13,5%, 5-10 лет — 12,8-14,5%, 10-20 лет — 13,3-15,5%
Особые условия: для кредита необходимы поручители