Коэффициент «пузырчатости»

Иллюстрация: Тимофей Яржомбек/KunstGroup Pictures

Скоро родится ребенок — надо срочно покупать квартиру. Это уже условный рефлекс. Некоторые мои знакомые, люди с доходом в две-три тысячи долларов на семью из двух человек, всю сознательную жизнь снимавшие квартиры, при первых признаках грядущего пополнения кидаются обходить банки в надежде взять ипотеку. В этом году я дважды пытался отсоветовать людям это делать: мол, с прошлой осени цены на жилье в Москве не растут — даже припали немного, — так зачем влезать в огромные долги и покупать недвижимость на очевидном ценовом пике? Оба раза на меня странно посмотрели — и взяли кредит. Я понял, что решение моих приятелей не зависело ни от рыночной конъюнктуры, ни от их собственных перспектив по службе — ни от чего, кроме инстинкта, который настойчиво подсказывал, что пора вить гнездо.

Умом такое не понять. Берем панельную «двушку» в Перово, комнаты 11 и 19 м2, которую одно из лидирующих на рынке агентств недвижимости сейчас выставляет на продажу за 4,2 млн р. Снять такую квартиру сейчас можно за 23 000 р. в месяц, сообщает то же агентство. А если залезть в ипотеку — взять кредит на 15 лет под 11% и наскрести 420 000 р. на первоначальный взнос (10%) — каждый месяц придется платить почти 43 000 р. Через 15 лет, значит, можно будет стать полновластным хозяином маленькой «двушки» в совсем уж убитом доме.

«Klein aber mein, — говорят немки. — Маленький, зато мой».

Чем лучше район Москвы, тем менее логичным выглядит желание купить, а не снимать там квартиру. Вот двухкомнатная квартира на Соколе, комнаты 15 и 17 м2, в хорошем сталинском доме. Продается за 8,6 млн р., сдается за 35 000 р. в месяц. Ежемесячный ипотечный платеж за нее — под 90 000 р., в два с половиной раза выше аренды. И так 15 лет. Вообще, полазав по базам данных о недвижимости, я заметил, что в престижных районах (центр не трогаем — он для миллионеров) обычное отношение ипотечного аннуитета к месячной аренде — 2,5—3,5, а в более «пролетарских» — 1,5—2. Логика в этой разнице могла бы быть, если рассматривать квартиру как инвестицию, то есть надеяться, что рост ее цены покроет процентные расходы. Квартира на Соколе как инвестиция вроде бы выглядит получше, чем в Перово. Но этот вывод на самом деле ни на чем не основан, кроме ощущений. Год назад наша перовская «двушка», если верить аналитическому центру www.irn.ru, стоила 4,4 млн р., а «двушка» на Соколе — 8,9 млн р. Обе квартиры, значит, подешевели. Что будет с их рыночной стоимостью дальше — бог весть, но быстрого роста сейчас не предрекают даже риелторы, всегда живущие мечтами о более высоких комиссиях.

Впрочем, что уж тут лукавить, на самом деле понятно, за что покупатель перовской квартиры доплачивает 20 000 р. в месяц, а новый житель Песчаных улиц — все 55 000 р. Жилец никогда больше не хочет видеть Квартирную Хозяйку. Этот персонаж досконально изучен им за годы квартиросъема. И потому ненавистен. Заплатил двойную арендную плату банку — и не будет больше никогда проверочных визитов с сокрушенным покачиванием головы над увядшим фикусом. Не будет телефонных звонков в интимные моменты с изложением какой-нибудь жалобы, поступившей окольными путями от соседей. Не будет в квартире старинных лыж, которые нельзя выбросить, но которые и Квартирная Хозяйка никуда не повезет. И никогда — даже в случае дефолта по кредиту — жилплощадь не попросят освободить в три дня. Когда квартира своя, а не съемная, вам плевать, что чей-то сын вернулся из тюрьмы и ему негде жить. Вы можете не вникать ни в чьи многоэтажные семейные обстоятельства, не сопереживать чужим людям, которые гонят вас на улицу, и не извиняться за то, что вы можете съехать не завтра, а только через неделю.

Сколько стоит независимость от чужих, неприятных людей? Тысячу долларов в месяц? Две?

Есть такой коэффициент, по которому принято оценивать «пузырчатость» рынка недвижимости — price-to-rent, отношение рыночной цены жилища к годовой арендной плате за него. Чем этот коэффициент выше, тем труднее отбить стоимость дома или квартиры, сдавая их внаймы. А значит, тем нелогичнее цена этой недвижимости. Универсальной «нормы» не существует, но на большинстве рынков, когда price-to-rent подбирается к 40, можно говорить о «пузыре». В Москве до 40 далеко — по моим совершенно ненаучным подсчетам, средняя квартира продается за 15—20-летнюю арендную плату. А был бы этот коэффициент еще ниже, если бы обычный человек — не иностранный менеджер, которому квартиру оплачивает компания, — мог снять жилье не у Квартирной Хозяйки, а, скажем, у фирмы, способной подписывать долгосрочные арендные договоры и вести себя профессионально.

Понятное дело, что такие фирмы в Москве в последние годы не заводились: жильем было гораздо выгоднее спекулировать, чем его сдавать. Те, кто все-таки решался пускать арендаторов, делали это для временной поправки своих финансовых дел. Для Квартирной Хозяйки сдача квартиры не бизнес, это она, сердобольная, пускает к себе гостей, а что деньги с них берет — так это жизнь нынче тяжелая. Но если сейчас стагнация на рынке жилья затянется и рынок этот станет предсказуемым, арендным бизнесом непременно займутся на профессиональной основе и в нормальных масштабах. У профессионалов снимать будет дороже, но вести себя они будут приличнее, чтобы оправдать более низкий, чем у Квартирной Хозяйки, дисконт к ипотечному платежу.

В Нью-Йорке примерно 70% жителей снимают квартиры. В финансовой столице Америки в съемной квартире вполне можно жить и с ребенком, и с несколькими. У нас это рискованно: арендный рынок черный, здесь не платят налогов, часто даже договоров не подписывают (а когда подписывают, в суд с ними все равно не пойдут ни при каких обстоятельствах). Только собственный дом может быть крепостью. Вам еще кажется, что квартиры продаются так дорого? Я вот удивляюсь, что не дороже.