Фамильные ценности

На последнем этаже гостиницы «Президент» на Якиманке официанты с бейджиками обносят собравшихся крошечными бутербродиками с семгой. За окном светятся высотка МИДа, памятник Петру и храм Христа Спасителя. Кусочки этой красоты будут видны и из самых правильных окон возводящегося через переулок нового дома компании «МИАН-Девелопмент», на презентацию которого собрались присутствующие. В ожидании презентации они ведут светские разговоры.

– Маркетинг — это состояние души, — говорит крупный лысоватый мужчина.

Его собеседник, худощавый и кудрявый мужчина с орлиным носом, натужно улыбается и пытается придумать ответную шутку.

– А я думал запустить слух, — наконец говорит он, — что сегодня разыгрывается квартира на 14-м этаже.

– Разыгрывается, да, — безосновательно заявляет его собеседник. — Право на приобретение квартиры.

– Право посмотреть на квартиру, — парирует кудрявый.

– Право постоять под стрелкой подъемного крана!

– Право перейти улицу на красный свет напротив недостроенного дома!

Разговор удался. Между тем зал наполнился людьми — в основном корреспондентами и представителями всевозможных компаний, имеющих отношение к проектированию, строительству и обслуживанию нового дома. Стало трудно дышать: в воздухе повис специфический запах большого количества чрезмерно надушенных людей. Угадывались парфюмы, цена которых сильно превосходит цену нарядов. В этом, безусловно, было что-то символическое, ведь вечер был посвящен вещи, пока еще неосязаемой, и если называть вещи своими именами, то вечер и вовсе был посвящен мечте — мечте об удивительном доме под названием «Коперник», доме умном (его холодильники будут сами заказывать продукты) и удобном (уровень обслуживания пятизвездочного отеля). В честь этой мечты, с макета которой глава компании «МИАН» торжественно сорвал синее шелковое покрывало, устраивалось шоу со светомузыкой: прожекторы, установленные на разных уровнях достроенного до половины бетонного каркаса, слепили столпившихся на балконе гостей, а закончилось все это почему-то колокольным звоном.

В конце вечера организаторы действительно провели лотерею: разыграли ужины и напитки в несуществующих пока ресторанах и барах дома «Коперник», а также посещения непостроенного пока тренажерного зала. А спустя два дня квартиры в доме-мечте были выставлены на рынок по цене 20 000 долл. за квадратный метр.

«Я это увидел и аж за голову схватился», — признается Юрий Кочетков, начальник отдела продаж инвестиционной корпорации «Квартира.ру». Его компания занимается в основном тем, что на профессиональном языке называется «доступное жилье»: обычные новостройки в спальных районах типа Митина или Лианозова. Впрочем, отпустив голову, Кочетков решил, что такая поражающая воображение цена — признак скорее хороший: все ж цены растут.

Так растут они или все-таки падают? На этот счет есть разные, то есть буквально противоположные мнения.

Версия первая: цены растут

Такого мнения придерживаются главы больших риелторских компаний, редакции специализированных изданий и правительство Москвы, то есть все, кому по должности положено. Как заклинание повторяют московские чиновники, что цены растут и будут расти, компания «Дон-Строй» буквально рекламирует повышение цен, а журналы о недвижимости публикуют статьи с жизнеутверждающими заголовками типа «Краха не будет». Каждый в меру сил борется за рост.

«Стагнация не является предвестником краха, — говорит генеральный директор МИАН Нина Кузнецова. — К обрушению цен объективных предпосылок нет». Примерно то же самое говорят и другие риелторы: да, квартиры сейчас покупают очень вяло, то банковский кризис на дворе, то теракты, то траур, все людям не с руки — но зато цены не падают, а стоят как вкопанные.

Представьте себе, что у вашего приятеля фирма по производству веников. И вот вы его спрашиваете, как дела.

– Хорошо, — говорит он, — цена на веники стабильно высокая.

– И что? — спрашиваете вы. — Покупают?

– Да нет, покупать не покупают. Зато цены высокие.

– Зато у тебя такой процент прибыли, что ты с одного проданного веника можешь полгода жировать?

– Да нет, — отвечает ваш приятель, — не то чтобы сверхприбыль, да и себестоимость в последнее время растет как на дрожжах. Зато и мои цены не падают.

Это, конечно, абсурд: если товар не покупают, то он обязан падать в цене, пока его не начнут покупать. Собственно, это он и делает, даже если он квартира в Москве.

Версия вторая: цены упадут

«Они уже падают, — уверенно говорит консультант по недвижимости Павел Гольдштейн. — Цены встали еще в апреле, а в сентябре люди заволновались. Начиная с сентября средняя стоимость метра в пределах Садового кольца равна примерно 3 400 долл. А летом было 4 000. И то, что квартира выставлена, не значит, что она продалась или продастся по этой цене. В среднем 10% сторговать можно».

Павел Гольдштейн впервые купил квартиру в 1992 году за 7 000 долл. у уезжающего за границу одноклассника. Это была «двушка» в сталинском доме. Через две недели он продал ее за 17 000 и заключил, что это неплохой бизнес. Теперь он уже не скупщик и не агент, а консультант. То есть является не только участником рынка, но и наблюдателем. И наблюдает чрезвычайно любопытные вещи. Например, что если вы представляете интересы потенциального покупателя, то сегодня вы можете веревки вить из крупных компаний по продаже недвижимости. Они согласятся на жесткие штрафные санкции в случае провала сделки, согласятся даже взять на себя обязательство подыскать своему клиенту уже свободную квартиру, чтобы исключить вероятность задержек. Не говоря уж о том, что скостят цену без торга. И напоследок спросят, нет ли у господина консультанта еще каких-нибудь потенциальных покупателей.

А ведь их нет. То есть, как выражается Гольдштейн, «людей, у которых есть мешок денег и нет жилья, нет». А люди, у которых есть и мешок, и жилье, потеряли охоту вкладывать лишние деньги в недвижимость, которая последние три года служила чуть ли не основным финансовым инструментом. Сейчас главное, чтобы люди, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью заработать, не запаниковали и не попытались, что называется, зафиксировать прибыль, то есть максимально заработать. Если они попытаются это сделать, то быстро поймут, что это невозможно: квартира, про которую они думали, что она стоит 400 000 долл., за такие деньги продаваться не желает. Если, поняв это, они начнут резко снижать цену, лишь бы продать квартиру, это может привести к обвалу рынка. Поэтому консультант Гольдштейн рекомендует не делать резких движений — просто из общих соображений, что в крайних точках плохо принимать решения. В том смысле, что если вы, скажем, не вписались в поворот и повисли одним колесом над оврагом, лучше не давать задний ход, и передний лучше не давать, и из машины не выскакивать. Лучше успокоиться, подождать, подумать.

Вот все и ждут. Сильно сбрасывают цену пока только те, кому совсем необходимо избавиться от недвижимости, — в первую очередь провалившиеся в результате летнего кризиса банки. В Видном и Домодедове, например, новостройки, которые еще летом стоили 750 долл. за метр, теперь распродаются по цене 500. А вот два квартала в почти уже престижном Куркине, тоже принадлежавшие не выдержавшему банку, пока на рынке не появились. И это всего одна из тайн московского рынка недвижимости.

Местные особенности

Московский рынок недвижимости не похож на другие. Например, новостройки. Почему они стоят так дорого? Почему квартиры в панельных домах значительно дешевле, чем в монолитных, при одинаковой себестоимости? Почему, наконец, цены на новостройки не упали уже, хотя, казалось бы, летний кризис должен был раскачать именно их?

Риелторы отвечают в том духе, что рынка нет. Есть покупатели и есть продавцы, но продавцы эти являют собой фактическую монополию, потому что договариваются о ценах между собой и с правительством Москвы, которое прямо или косвенно контролирует весь рынок новостроек. Правительство обладает еще и массой рычагов влияния на цены. Захотело — осложнило процесс регистрации права собственности на вновь построенную квартиру. Захотело — потребовало от застройщика, чтобы доля города (примерно половина любого проекта) выплачивалась не квартирами, а деньгами, причем вперед. Вот цены и растут, а за ними — цены и на вторичном рынке.

Насчет монополий тоже есть разные мнения, в том числе у экономистов. Классическое — что это вещь вредная для покупателя и для рынка. «Любая монополия, — говорит экономист Виктор Агроскин, — может снимать бешеные прибыли, но она не может раздеть людей догола и выгнать их на улицу». Рано или поздно люди перестанут покупать жилье, потому что это просто слишком дорого. Возможно, они уже перестали — и именно поэтому.

Если держатели новостроек все равно будут отказываться снижать цены, рынок вторичного жилья может оторваться от новостроек и начать жить своей рыночной жизнью по своим рыночным законам. Цены начнут скакать, как не скакали с конца 90-х. Агенты по недвижимости боятся этого больше всего, ведь наш человек, как известно, стабильность любит. «Риелтору все равно, высокие цены или низкие, — объясняет агент, к которой лично я обращаюсь со всеми своими жилищными вопросами. — Лишь бы они понятны были. А сейчас вот ты меня спрашиваешь, за сколько можно продать твою квартиру. Что я тебе могу ответить? Что похожу несколько дней, пососу палец, потом что-нибудь скажу. Вот я говорю клиенту: выставим твою квартиру двухкомнатную за 150. Он меня спрашивает: «У вас что, такие цены?» Я говорю: я тебе не говорила, что у нас такие цены. Я говорю: выставим, посмотрим».

Клиент, о котором идет речь, уже несколько лет живет в Америке. Это в сочетании с тем, что все вокруг вдруг говорят об эмиграции и три из трех квартир, которые показали мне в процессе подготовки этой статьи (больше не показали, видимо, потому что, как честно сказала одна агент, «показов нет»), продавались людьми, либо уже уехавшими, либо собирающимися уехать из России. Сколько людей должны эмигрировать, чтобы это сказалось на рынке квартир?

«Кто-то решит просто уехать из страны, — соглашается Нина Кузнецова из МИАН, но тут же оптимистично добавляет: — С другой стороны, может, богатые люди с Кавказа поедут в Москву, потому что на Кавказе жить невозможно». Уже сейчас, по словам директора агентства недвижимости «Город» Марины Бабицкой, большинство ее клиентов-покупателей — приезжие из других городов России. «Если русский не дурак, то деньги будут ползти в Москву», — говорит она.

По логике Марины Бабицкой, русский должен понять, что жилье в Москве остается очень дешевым: «Японцы поколениями выплачивают кредиты за жилье. А у нас если человек умеет работать, он за два-три года может выплатить». И вообще: «Работа есть, а жилья катастрофически не хватает» — поэтому цены должны расти.

Никому они ничего не должны, считает консультант Гольдштейн. «Вопрос: при какой политике они упадут. Если рынок начнет падать и при этом общая ситуация в стране будет неблагополучной для вложения денег, рынок может встать. Квартиры могут вообще перестать существовать как товар, как это было в советское время». Тогда они добывались, менялись и даже временами продавались, но при этом цена кооператива была примерно равна стоимости автомобиля «жигули».

Экономист Агроскин считает, что до этого не дойдет. Он тоже думает, что цены упадут, но, вероятно, когда они снизятся процентов на 20-30, квартиры вновь станут привлекательными для людей, желающих вложить деньги во что-нибудь более надежное, чем вклад в российском банке. Тогда цены вновь пойдут вверх. Когда этот перелом произойдет, предсказать очень трудно. «Тем, кто собирается в этом городе жить, можно быть спокойным: детям останется квартира, которая дороже, чем сейчас. А тем, кто пользуется квартирами как финансовым инструментом, может быть сложнее». Да они и сами это знают и поэтому в рекордных количествах переводят деньги в доллары и в заграницы. В результате чего цены на квартиры опять-таки падают.

Видимо, имеет смысл подождать с покупкой квартиры в недостроенном доме «Коперник» по цене 20 000 долл. за метр.