Дом взаймы

Соблазнительно думать, что в кризисе виноват кто-то конкретный. Так уж ус­троены люди: если что-то не так, они чувствуют себя спокойнее, зная имена виновных. Даже если эти виновные уже наказаны или никогда наказаны не будут. Поэтому придумано много списков, в которых перечислены всякие козлы отпущения, начиная с Алана Гринспена, бывшего председателя Федеральной резервной системы США, и заканчивая американским народом в целом.

Журнал Time пошел еще дальше — он в феврале 2009 года разыскал ­заем­щика, с которого начался ипотечный кризис. Читая статью в Time, я с замиранием сердца ждал, что и фамилию назовут — нет, слава богу, обошлось. «Нулевым пациентом», с которого началась эпидемия ипотечных дефолтов, запустившая механизм кризиса, назначили какого-то бедолагу из Стоктона, штат Калифорния, ­который в 2003 году взял в ипотечной ­компании Countrywide кредит в $250 000 на покупку дома. Дом тоже стоил $250 000, то есть первоначального взноса не потребовалось. У кредита был долгий льготный период, когда по нему можно было почти ничего не платить. В 2006-м этот период закончился, а лузер из Стоктона как раз оказался без работы и уже в 2007-м объявил дефолт по кредиту. Так все и началось, если верить самому популярному в Штатах еженедельнику.

Все это, конечно, бред сивой кобылы. Кредитов без первоначального взноса и с льготным периодом было выдано ­миллионы по всей Америке. На начало 2007 года, когда ипотечный кризис впервые стал заметен, примерно 20% всех невыплаченных ипотечных кредитов в стране выглядели именно так.

Time выбрал Стоктон, потому что цены на недвижимость с 1999 года росли там на 10% в год, — тоже мне, удивили. В 2000 году впервые начали считать индекс S&P/Case—Shiller composite, по которому можно отслеживать цены на жилье в 20 крупных американских городах, и приняли первоначальное зна­чение индекса за 100. А в июле 2006 года был достигнут исторический максимум — 206,52. То есть жилье в американских мегаполисах за пять лет подорожало вдвое.

Как могли инвесторы заработать на аме­риканском жилищном буме? Теоретически — накупить недвижимости, а потом, когда дома подорожают, продать. Но по­купка дома — сложная сделка: на него надо смотреть, оформлять кучу документов. Дома не покупают оптом. Но на то и фи­нансовый сектор, чтобы дать инвесторам возможность вкладываться в жилищный бум, не покупая конкретных домов. Банк выдает кому-то — неважно кому — ипотечный кредит, обеспечением по которому служит дом. Потом сотни, тысячи, сотни тысяч ипотечных кредитов собираются в пулы, которые в свою очередь служат обеспечением по облигациям. Вот эти-то облигации и покупает инвестор, а потом получает по ним фиксированный доход чуть ниже процентов, которые платит заемщик по ипотечному кредиту (а разница достается посредникам). При чем здесь цены на жилье? Их рост как раз и позволяет заемщику не объявлять дефолт.

Джо Смит, или скорее Хуан Мендоса, берет кредит и покупает дом. В первую пару лет ему разрешают платить по кредиту сущие копейки, потому что дом ведь дорожает, и через два года Хуан может перекредитоваться. Под залог того же дома ему дадут больше денег, он погасит старый кредит и отложит деньги на сколь­ко-то платежей по новому. А когда деньги кончатся, можно будет опять перезаложить дом, который, понятное дело, вырастет в цене. Так бедолага, у которого даже работы нет, сможет долго жить в особняке, а банк будет зарабатывать на росте цен на недвижимость, не превращаясь в риелторскую контору. Если Хосе поведет себя неразумно и растратит свой выигрыш от дорожающей недвижимости, банк всего лишь вынужден будет продать его дом за сумму, вполне покрывающую все расходы. Это менее выгодно, чем постоянно рефинансировать Хосе, но банкиры были уверены, что Хосе, заселившись в особняк, съезжать не захочет и поведет себя как паинька. Так и делали большинство «второсортных» заемщиков до осени 2006 года, когда снижение цен на недвижимость по сравнению с летним пиком стало заметным.

Вот тогда-то и рухнула ипотечная модель 2000-х, уже начавшая приживаться и в России. Согласно этой модели, банку не нужно было оценивать платежеспособность заемщика — достаточно было оценить его недвижимость и прикинуть, как она будет дорожать в ближайшие годы. Модель держалась на непрерывном росте цен, и многие в этот рост верили — ведь в среднем по США квадратный фут не дешевел по итогам года со времен Ве­ликой депрессии, то есть больше 70 лет.

Банки и инвесторы, которым продавали ипотечные облигации, много лет использовали Хосе Мендосу в качестве посредника на рынке недвижимости; они инвестировали через него. Он им за это платил, но взамен жил в доме, который был ему не по карману. Жаль, что эта прекрасная, взаимовыгодная схема больше не работает. Но все такие замкнутые схемы рушатся из-за какого-нибудь внешнего фактора. Задним числом легко возмущаться: как это они не учли, что цены на недвижимость могут падать? Да просто надеялись, что пронесет. Совсем как Хосе, которому так нравился его просторный дом.