Для прижимистых

Еще десять лет назад практически единственным способом изменить свои жилищные условия был обмен квартиры. Сегодня, когда недвижимость перешла в частные руки, обмен не столь популярен. И действительно, куда проще - продал квартиру, доплатил (или тебе доплатили) и купил новую. Тем не менее, даже сейчас граждане активно совершают обмен жилья, причем чаще всего самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторов.

Эта операция бывает оправданна в некоторых случаях. Первый - при родственном обмене (например, когда родственники съезжаются или разъезжаются). Второй - при стесненности в средствах, когда гражданин желает сэкономить на комиссионных риэлтеру и к тому же резонно полагает, что пока он будет искать новую квартиру, продав свою, недвижимость успеет взлететь в цене.

Последний случай особенно актуален для сегодняшнего рынка недвижимости. Как рассказал руководитель аналитического проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, квартиры в среднем дорожают на 2-2,5% в месяц, причем однушки - на 3%. В некоторых случаях риэлтеры даже производят среди покупателей однокомнатных квартир своеобразный аукцион, отдавая ее тому, кто предложит за жилье наибольшую сумму.

Несложный подсчет показывает, что обычная однушка за 40 тысяч долларов ежемесячно прибавляет в цене 1-1,5 тысячи тех же самых долларов. И если вы, продав свою недвижимость, не успели вовремя купить новую, то вырученные средства в буквальном смысле слова тают на глазах. А вот при обмене жилья такого не происходит: в цене растет и та квартира, которую вы ищете, и ваша собственная.

И все же главный аргумент в пользу обмена квартиры - экономия денег. Возьмем для примера самый распространенный вариант. У вас есть однокомнатная квартира и некоторая сумма денег, и вы хотите перебраться в двухкомнатную. При продаже вы получите за свою квартиру, допустим, 35 тыс. долларов. Как продавец, никаких расходов по оплате услуг агентства и оформлению квартиры вы не несете. Но как покупатель "двушки" обязаны заплатить агентству комиссионные в размере от 6 до 8% от стоимости квартиры. Предположим, 2-комнатную квартиру вы приобрели за 45 тыс. долларов. Комиссионные риэлтору за нее составят около 3 тыс. долларов. В случае же обмена эти деньги платить не придется. Экономия налицо.

Очевидно, что такие варианты выгоднее проводить через обмен с доплатой, тем более, что в настоящий момент количество желающих улучшить и ухудшить жилищные условия практически сравнялись. Конечно, придется затратить время на подачу объявлений, телефонные звонки, иногда на пустые просмотры, но выигрыш в несколько тысяч долларов того стоит.

При всей выгоде мероприятия, обмен таит в себе массу трудностей. Действительно, намного проще продать свою квартиру и купить другую в том месте, в котором вы этого желаете, чем искать человека, который хочет переехать именно в вашу квартиру и при этом живет в приглянувшемся вам районе. Еще проблематичнее выглядит ситуация, когда меняется несколько квартир на одну и наоборот. Самостоятельно довольно сложно составить цепочку обменов. Стоит одному звену в ней передумать переезжать в найденную квартиру, как мгновенно рушится вся комбинация, и процесс приходится начинать сначала.

Наиболее часто сегодня совершаются сделки по съезду и разъезду. Причем случаев съезда гораздо меньше, так как обычно две квартиры заметно дороже одной, даже большой, и люди стремятся оставить недвижимость за собой, а не получить денежную компенсацию. При разъезде же москвичи часто завышают требования к искомым квартирам, не имея средств на доплату. Например, вариант обмена трехкомнатной квартиры на двух- и однокомнатную без доплаты крайне маловероятен: ведь в двух отдельных квартирах две кухни, два санузла, два балкона, так что в сумме они заметно дороже.

Особый случай представляет собой обмен неприватизированных квартир. Кстати, единственная возможность изменить жилищные условия для людей, занимающих квартиры по договору социального найма - именно обмен, ведь ни продать, ни купить их нельзя. А такого жилья в Москве - еще около 35% от общего числа.

Чтобы распорядиться данной недвижимостью, необходимо обратиться в государственное коммерческое агентство "Мосжилсервис". И хотя словосочетание "государственное коммерческое" звучит дико, ничего не поделаешь - "Мосжилсервис" на этом рынке монополист. В конторе будет подобран устраивающий вас вариант (если он вообще существует) и зарегистрирован факт обмена.

Тут также есть свои тонкости: не любая сделка будет автоматически "проштампована" в "Мосжилсервисе". Так, запрещается обмен в случае ухудшения жилищных условий одной из сторон, при котором эта сторона получает право встать на очередь для получения нового жилья. Простой пример: обмен "двушки" на коммуналку не разрешат. Кроме того, запрещен "корыстный" обмен - это то, что в случае с приватизированными квартирами называется доплатой. Разумеется, если такая доплата происходит "втемную", и к тому же не слишком бросается в глаза разнокалиберность меняемого жилья - запретить такую сделку в "Мосжилсервисе" не смогут. Но вот обменять четырехкомнатные хоромы в центре на однушку в Зюзине точно не выйдет.

Как и в случае с приватизированными квартирами, при обмене неприватизированных придется получить письменное согласие всех проживающих в обеих квартирах граждан и нотариально заверить его. Что радует, вся процедура оказывается совсем недорогой - можно уложиться в 5-6 тыс. руб.

В общем, как метко определил один риэлтер, если хотите поменять жилищные условия быстро, без нервотрепки, но дорого - приватизируйте квартиру и обращайтесь в агентства. Там сбор всех документов займет максимум месяц (и обойдется минимум в 500 долларов), а потом вы уже решите, что делать дальше - опять же менять или продавать квартиру и затем покупать ее. Хотите сэкономить и никуда не спешите - находите вариант самостоятельно (по газетам или в интернете) и регистрируйте его в государственном органе. Но на это могут уйти годы (включая последующий обмен).

Чуть быстрее можно разменять приватизированную квартиру. Но и тут есть нюансы. Так, в соответствии с условиями договора мены жилых помещений (их определяет Жилищный кодекс РФ), каждая из сторон должна указать цену своего жилого помещения. В том случае, когда обмениваемые квартиры признаются неравноценными, сторона, передающая более дешевое жилище, должна оплатить разницу другой стороне договора. Как правило, денежные средства передаются в несколько этапов. Первая часть выплачивается после осуществления государственной регистрации договора мены. Вторая - после осуществления взаимной регистрации сторон по месту жительства. Третья часть доплаты осуществляется при фактическом переезде сторон в полученные жилые помещения.

Особый порядок существует и при обмене коммуналок. Например, участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Поэтому сторона, которая обменивает жилье в коммуналке, должна предложить соседям свою долю по цене, которая будет указана в договоре мены (ее определяет БТИ). Как правило, цена не превышает 100-200 тыс. руб.

И главное условие при обмене любого жилья (впрочем, как и при его продаже) - учет интересов прописанных здесь несовершеннолетних детей. Органы опеки разрешают переселять малышей только в том случае, если условия их проживания не ухудшаются.