Чужие промахи

Стоит только выехать за МКAД - и вы их увидите. Краснокирпичные дома-монстры стоят, брошенные своими хозяевами, на поросших бурьяном участках. По некоторым данным, объектов незавершенного строительства в Подмосковье около 15 тысяч. Среди них много гигантов площадью в тысячу-полторы метров. Их возводили в 90-х, до дефолта, от больших и легких денег и дурного вкуса. Постройки, в которых в сумме заморожено около миллиарда долларов, уже несколько лет мокнут под дождем, порастают травой и медленно разрушаются. Теперь даже их владельцам ясно, что жить в таких домах неприлично. Поэтому махины редко кто стремится достраивать - чаще выставляют на продажу.

Три практикующих архитектора рассматривают случаи, когда недострой может стать выгодной или, по крайней мере, разумной покупкой, и рассказывают, что же делать новому владельцу с уродливым приобретением.

- Если вам предлагают купить недострой по сходной цене, - говорит архитектор фирмы "А-Пресс" Aлександр Малин, - то дом нужно не просто посмотреть, а обследовать. Если он сделан некачественно, его не только привести в цивилизованный вид, его даже достроить будет проблематично. Почему-то все мужчины думают, что они хорошо разбираются в двух вещах: строительстве и оружии. Ничего подобного. Вместе с потенциальным покупателем на объект должны выехать конструктор и архитектор. То есть человеку следует прийти в солидную фирму и нанять там специалистов. Стоит это не слишком дорого, сэкономить позволяет гораздо больше. Ведь эти дома, как правило, продаются безо всего: ни проекта, ни какой-либо технической документации нет. Кто строил, как строил, просчитывал или на глазок клал и где рухнет - неизвестно. Человек без специального образования и опыта сможет заметить только очевидные дефекты. Вот, например, был случай, пьяная бригада на первом этаже сделала потолки высотой в три метра, а на втором - в полтора. Или другая беда - трещины на фасадах. На них нужно наклеить кусочки плотной бумаги и приехать через неделю. Если бумажки полопались, то дом продолжает распадаться, и останавливать этот процесс непросто и дорого.

Со скрытыми дефектами сложнее. Пришел в нашу фирму заказчик с таким вот домом-недостроем и хочет его переделать, потому что жить в нем невозможно. Поехали смотреть. Проект делал некомпетентный человек, который закончил курсы дизайнеров. Обкопали фундамент - нет ни отмастки, ни гидроизоляции. В большие и маленькие оконные проемы заложен один и тот же металлический профиль. В широких окнах он нагрузки не выдержал, и кладка сверху просела. Единственный выход - разобрать стены до места дефекта. Помимо запланированной существенной переделки фасадов и исправления бестолковой планировки, придется еще укреплять фундамент и устранять все остальные ошибки. Ясно, что эти работы обойдутся минимум в ту же сумму, как если бы дом строили с нуля. Покупать такой недострой совершенно невыгодно.

- Крупная неприятность - это неграмотная кровля, - рассказывает архитектор Екатерина Андрашникова. - Однажды зимой меня пригласили на объект. Приехав, я увидела громадный полностью отделанный дом, который весь протек до первого этажа. Заказчики были не виноваты - непрофессионально сработали строители, а понять это в процессе работ без соответствующих знаний почти невозможно. Начальника строительства уволили, а разбираться предложили мне. Крыша у дома была покатая, а чердак нежилой. По нормам, температура на таком чердаке должна быть выше наружной максимум на четыре градуса. Для этого в чердаке делают вентиляционные окошки. Какой-то умник залепил их полиэтиленом. Температура поднялась выше двадцати градусов, на кровле стали нарастать ледяные глыбы. Под их весом начали расходиться швы между медными листами - фальцы были сделаны тоже не по технологии. Дорогую медную кровлю пришлось снять. Цветного металла сдали в пункт приемки почти на десять тысяч долларов. Делать новую кровлю пригласили хорошую югославскую фирму. Они приехали, посмотрели - и крыть отказались. Выяснилось, что на плитах перекрытия лежал слой керамзита, а на нем тонкая стяжка, которую я легко пробивала каблуком. Прямо на стяжке стояли стропила, соединенные между собой одним гвоздем. Реально такую крышу могло просто ветром унести. В итоге мы перекрыли ее всю целиком.

- Во время докризисного строительного бума уродливыми домами застроили многие живописные и близкие к Москве места, - объясняет архитектор Максим Гузов, архитектурное бюро "Эксперт ХХI век". - Поэтому, если участок земли хороший и все документы правильно оформлены, есть качественная коробка, то есть фундамент, кладка, перекрытия и крыша и не устраивает только архитектура, если затраты на реконструкцию при этом находятся в пределах разумного, то стоит обратить внимание на это предложение. Такой дом можно крутить как угодно, лишь бы была нормальная квалификация у архитектора и строителей, которые за это возьмутся. Делаются обмеры, чертежи и эскизы-предложения. Одно, как правило, дорогое, другое - по минимуму. Можно расширять проемы, объединять их, закладывать старые, прорубать новые. Можно перебрать кровлю, сделать что-то более интересное, прорезать мансардные окна. Сделать перепланировку вплоть до переноса несущих стен, надстраивания нового этажа и изменения межэтажных перекрытий.

Были у нас заказчики с домом в Завидове. Сначала они его хотели весь под ковш пустить, но передумали. Оставили подвал и первый этаж, а часть второго разобрали и пристроили галерею. Теперь вполне довольны, но на выходе по деньгам получилось почти так же, как если бы они строили все с нуля. На практике большинство идет на переделку только фасада. У всех покупателей домов, условно говоря, в голове есть домик своей мечты, потому, если есть возможность, то из этого самого недостроя нужно выбирать нечто максимально приближенное к этой мечте. Путей облагораживания достаточно много: можно просто обойтись пристройкой крыльца и оштукатуриванием, или облепить фасад сайдингом, какими-нибудь панелями. Сейчас у нас в стадии проекта дом, сложенный из белых пеноблоков. Он совсем плох - безобразный куб с симметричным расположением окон. Пристроив две прогулочные террасы, мы немного распластали его по земле. Заказчик хочет русский модерн. На очереди - декоративные наличники, лепнина в стиле начала века, цветная керамическая плитка и искусственный камень. Засияет, уверен. К тому же, прежде, чем строить, мы делаем компьютерную модель, чтобы будущий дом было видно со всех сторон - сверху, снизу, с любого угла. При таком подходе ошибки практически исключены.