"Жители новых домов Подмосковья – это вовсе не славянское население"

Рынок жилой недвижимости Подмосковья продолжает расти – в этом году в регионе планируется возвести 7 миллионов квадратных метров жилья. При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройке, расположенной в области, на 40-50% ниже, чем в столице.

Это обеспечивает девелоперам постоянно растущий спрос, а жителям – целый комплекс проблем, связанных с хаотичной застройкой и нехваткой рабочих мест. БГ поговорил с вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко о строительном буме в Подмосковье, монополизации рынка и о том, почему Новая Москва – это еще один шанхай.

- Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости Подмосковья?

- В Московской области который год подряд идет строительный бум. Ежегодно там возводится больше квадратных метров на душу населения, чем в любом другом регионе страны. Многие из нас с изумлением наблюдают, как на полях аэрации или бывших сельскохозяйственных землях вырастают новые города на 30-50 тысяч жителей. 

Только за прошлый год в Подмосковье было построено 6,9 миллионов квадратных метров жилья, в Москве этот показатель был вдвое ниже. Надо понимать, что большая часть жилья в области строится не для жителей Подмосковья, а для тех, кто приезжает из регионов.  

Некоторые строительные компании и девелоперы делают специальную скидку для покупателей из далеких от Москвы городов. Существуют специальные акции, например, компенсация стоимости билетов и гостиницы для иногородних, если человек покупает недвижимость на стадии строительства. Все это может привести к очень тяжелым последствиям. 

- Например?

- Плотность жителей в Московском регионе увеличится еще больше, что может привести к дополнительной серьезной нагрузке на транспортную, социальную и прочую инфраструктуру. Одно пока утешает – большинство квартир покупается либо инвесторами (как альтернатива банковским вкладам), либо впрок, то есть для детей, внуков или же для себя после выхода на пенсию. Но у этого явления есть обратная сторона. Многие микро-города заселены всего на 20-30%. Это означает,  что обживаться такие кварталы будут не одно десятилетие. 

Также есть проблема с инфраструктурой, потому что в  комплексах, заселенных наполовину,  не выгодно  открывать мини-магазины, парикмахерские, я уже не говорю о медицинских, спортивных центрах, учреждениях культуры – там не будет достаточного количества пользователей, по крайней мере, пока каждая квартира не будет отремонтирована и не обретет своих жильцов.

Отсутствие градостроительных планов развития подмосковных городов привело к тому, что многие комплексы не имеют достаточного количества школ, детсадов, поликлиник. Кроме того, далеко не всегда выдерживаются нормы по плотности застройки и соблюдения этажности. 

- В каких городах и микрорайонах дела обстоят хуже всего?

- Например в Балашихе и в Павшинской пойме, новом микрорайоне Красногорска. Там сложилась действительно удручающая картина – высотные дома стоят вплотную друг к другу, буквально «окна в окна». Из-за этого в квартирах нет достаточной инсоляции, и жить там довольно некомфортно. В случае с Балашихой это еще и плохая транспортная доступность, недостаточное количество развязок.

- К чему приведет такое наращивание объемов дешевого жилья? Многие районы сегодня проектируются как гетто.

- Большая часть жителей новых районов – вовсе не славянское население. В основном, это граждане бывших южных республик,  которые вынуждены снимать жилье в Подмосковье из-за дешевизны. У них свои традиции, нравы, язык. Конечно, и это не может не вызывать определенную напряженность. 

Рабочих мест в Московском регионе сейчас и так немного. А в Москву и область едет в основном низкоквалифицированная рабочая сила, которая занимает все низкооплачиваемые рабочие места. Конечно, хорошо, когда строится много жилья, плохо, когда нет внятной градостроительной политики. Вначале нужно создавать рабочие места, а вокруг них строить жилье. Сейчас же все граждане Подмосковья каждое утро ездят не работу в Москву, что рано или поздно может привести к транспортному  коллапсу. 

Впрочем, отсутствие внятной политики по развитию территорий – проблема не только Подмосковья, но и всей страны. Мало найдется регионов, где бы строительство жилья шло параллельно с созданием рабочих мест. Даже Новая Москва не исключение.  Тендер на застройку жилья, инфраструктуры и 7 станций метрополитена выиграли китайские строители.  В результате мы  можем получить на территории Москвы маленький Шанхай, который будут застраивать  и продавать китайцы.

- Сколько стоит квадратный метр жилья в Подмосковье и за счет чего формируется его цена?

- Средняя стоимость жилья в Подмосковье сильно колеблется в зависимости от района. Минимальный порог –  50 000 рублей за квадратный метр в старом фонде, 110 000 рублей  стоит квадратный метро в домах бизнес-класса с подземными парковками и охраняемой территорий. Причем оба эти дома могут находиться в одном городе, на соседних улицах.

Наиболее престижными направлениями традиционно считаются западное, юго-западное и северо-западное. Но самое главное, что влияет на стоимость квадратного метра – это близость к станциям метро и железнодорожным станциям. Именно поэтому квадратный метр в подмосковном Новокосино в пешей доступности к метро может быть на порядок дороже, чем аналогичный дом в престижном Одинцово.

- Какова доля ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках?

- На рынке новостроек – около 30%, и то, в основном, по спецпрограммам застройщиков, которые работают с крупными банками. На рынке вторичного жилья доля ипотечного кредитования гораздо выше – около 70-80%.

Если говорить о риске возникновения очередного мыльного пузыря, то он вполне вероятен. Если произойдет обвал цен, например, на 30%, люди будут массово сбрасывать эти квадратные метры, взятые в кредит под 10%. Положение усугубляется тем, что у большей части подмосковных новостроек конечного потребителя еще нет и, если случится острый финансовый кризис, не будет. 

- Насколько сильно монополизирован рынок? 

- Рынок строительства жилья в  Подмосковье действительно сильно монополизирован небольшим количеством крупных строительных компаний, но на данный момент, может, это и не плохо. Еще недавно Московская область лидировала по количеству обманутых дольщиков. В Подмосковье работали сотни застройщиков, которые собирали деньги с граждан и не всегда в обмен предоставляли жилье. Сейчас ситуация постепенно меняется.