"Ситуация напоминает осень 2008 года, все идет к снижению стоимости жилья"

БГ распросил руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, как повлияли санкции на столичный рынок жилья и офисов, к чему приведет девальвация рубля и когда в Москве появятся новые долгострои.

- Как повлиял спад в экономике и война санкций с Западом на московский рынок недвижимости?

- Ситуация напоминает осень 2008 года. Правда, тогда причины были другими, но следствия те же самые: недостаток свободных денег в финансовой системе, ухудшение условий кредитования населения.

Мы видим, что ипотека уже начала дорожать – пока не сильно, на 0,5-1%. Но рост точно продолжится. Хотя, ключевую ставку подняли на 2,5%, а ставки по депозитам выросли на 2,5-3%. Застройщики также будут испытывать сложности с привлечением кредитования под строительные проекты.

Иными словами, прямого влияния введенных санкций на рынок нет, но они будут способствовать сокращению платежеспособного спроса за счет снижения доходов населения и бизнеса, удорожания ипотеки. Все это, как и шесть лет назад, должно привести к снижению стоимости жилья. 

- Уже ощутим отток иностранцев, которые покупали или снимали жилье в Москве?

- Иностранцы почти ничего не покупали, для них, как правило, арендовали квартиры в центре города те компании, в которых они работали и продолжают работать. Некоторое сокращение наблюдается, но тотального бегства пока нет. Скорее всего, мы увидим это в будущем, вероятно, новые люди приезжать не будут, по крайней мере, из Европы и США. У тех, кто остался, постепенно будут заканчиваться контракты, которые вряд ли будут продлены. В течение полугода-года мы это заметим. Подчеркну – речь идет о довольно узком сегменте элитного жилья.

- Как меняются ставки аренды на офисы, склады, торговые площади?

- Все это очень скоро будет дешеветь, причем, гораздо быстрее, чем квартиры. В первую очередь начнут снижаться арендные ставки и цены на куплю-продажу офисов. Когда уменьшается деловая активность, с рынка уходят многие компании, соответственно, сокращается и потребность в офисных площадях.

Склады и торговые помещения будут так или иначе востребованы, поскольку товарное обеспечение Москвы требует больших площадей для хранения продукции. А вот доля офисов сократится. По разным данным, в Москве уже пустует четверть бизнес-центров. Объем вакантных площадей больше, чем предельно допустимый. В этих условиях должны снижаться ставки. Могут использоваться неформальные варианты снижения цены для конкретных арендаторов, например, предоставление арендных каникул. Все это было очень распространено в 2008-2009 годах. 

- Что ждет рынок офисной недвижимости в ближайшее время? 

- Сегодня рынок состоит из трех частей: помещения класса А, В и ниже. В прошлый кризис офисы, в первую очередь, класса В столкнулись с недозагруженностью. Снижая ставки, они смогли привлечь арендаторов из более низкого класса С. Офисы класса А, снижая ставки, смогли привлечь арендаторов из офисов класса В.

Те же процессы должны происходить и сейчас. По идее, должно идти вымывание офисов самого низкого класса, которые располагаются в бывших советских административных зданиях, на территории промзон. Освободившиеся помещения, скорее всего, будет ждать редевелопмент, то есть их станут продавать под реконструкцию и новую застройку. 

- Что происходит со спросом на жилье? Как колебания курса доллара сказались на ценах? 

- Введение санкций поселило в людях беспокойство и желание больше вкладывать в недвижимость. Все рассуждают по старинке: деньги могут обесцениться, доверия к банкам никакого, а недвижимость всегда можно перепродать. В последний год рынок подпитывался в основном за счет людей, которые бежали от банковских депозитов.

С точки зрения цен, картина малопонятная. Часть продавцов пытаются индексировать цены в рублях, ориентируясь на изменение курса доллара, из-за этого средняя цена квадратного метра растет. Те, кто остается в долларах, цены, наоборот, снижают. Я думаю, покупатели будут не готовы переплачивать за курсовую разницу, потому что сбережения у всех, в основном, в рублях, ипотека в рублях, зарплата в рублях. 

Так что попытка поднять цены на 15% в соответствии с удорожанием доллара, скорее всего, приведет к тому, что через несколько месяцев эту наценку придется сбрасывать. 

- Что будет с предложением на рынке квартир? 

- Я думаю, объем предложения, особенно на вторичном рынке, будет расти. Уже сейчас мы наблюдаем рост срока экспозиции квартир, то есть они продаются гораздо медленнее, чем обычно. Часть продавцов, правда, снимают квартиры с продажи до прояснения рыночной ситуации. 

- Возможны серьезные изменения в составе игроков на столичном рынке недвижимости? 

- Пока непонятна степень бедствия. Многие девелоперские, строительные компании сейчас входят в банковские группы. Например, «ПИК», «Дон-Строй» поменяли владельцев, потому что отошли банкам за долги. Пока у банков-владельцев таких компаний будут деньги, беспокоиться не о чем. Если кризис не станет глобальным, мелкие игроки войдут в состав крупных, и строительство продолжится. Если же начнется новая мировая рецессия, и у крупных банков возникнут проблемы, мы увидим много замороженных проектов.

- Чистка банковского сектора, начатая ЦБ в конце прошлого года, как-то влияет на эти процессы?

- Скорее хорошо. Люди стали вкладывать свои сбережения в недвижимость, а не в банки. Но это палка о двух концах. Когда покупаешь инвестиционные квартиры, с ними же надо что-то делать. И если потом их начнут массово продавать, все это лишнее предложение вывалится на рынок.