Ипотека в кризис: в банках ждут только чиновников

Ипотека уже в следующем году может стать недоступной для большинства россиян: банки продолжают повышать ставки, одновременно ужесточая требования к заемщикам. Пока это не сказывается на спросе, но если стоимость заемных средств для банков будет повышаться, эксперты не исключают нового кризиса на рынке жилья. 

Друзья ипотеки: инфляция и курс рубля

До кризиса 2008-2009 годов доля ипотечных кредитов при рублевой ставке около 13% составляла примерно 30% от общего объема сделок. Сегодня она достигла 60%, а в некоторых проектах доходит до 80-90%. Причины сверхвысокого спроса – инфляция, помноженная на резкое падение рубля, и неиндексируемая зарплата. Копить на покупку жилья становится все труднее, большинству приходится прибегать к помощи банков. 

"Проникновению ипотеки в последние годы способствовали пониженные ипотечные ставки: например, программа "12:12:12" у Сбербанка (ставка 12% на 12 лет при предоплате 12%), – рассуждает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний "Астерра". – С учетом инфляции на уровне 8%, эта ставка видится вполне нормальной. Человек платит за жилье лишние 4%, которые приближены к зарубежным ставкам. Рост ипотеки на 0,5% процентных пункта слишком мал, чтобы сказаться на спросе на этот продукт".

"Несмотря на повышение ипотечных ставок, в последнее время объем ипотечных покупок существенно увеличился, – говорит Наталья Парфенова, заместитель начальника отдела по ипотеке "Пересвет-Инвест". – Растущая инфляция, повышение курса валют, отсутствие стабильности – все это вынуждает россиян рассматривать наиболее предсказуемые варианты сохранения своих сбережений, для большинства это недвижимость". 

Падение курса российской валюты повышает привлекательность ипотеки, так как часть процентов покрывает инфляция. Сегодня заемщики хотят приобретать квартиры в новостройках  Подмосковья в высокой стадии готовности, или вторичную недвижимость эконом и комфорт класса, утверждают риелторы, с которыми побеседовал БГ. Один из плюсов таких сделок – дополнительная страховка: готовую квартиру можно сразу сдать в найм и получать прибыль. 

"В нашей компании, наибольшим спросом пользуются практически готовые объекты, либо уже введенные в эксплуатацию корпуса", – говорит Парфенова. По ее словам, процент сделок по ипотеке в таких проектах сейчас составляет порядка 70% и заемщики готовы приобретать квартиры большей площади, чем им реально нужно, до 100 и даже 120 квадратных метров. 

Дополнительный аргумент в пользу ипотеки в столице – новый налог на недвижимость, который власти введут в следующем году. Арендовать жилье станет менее выгодно, чем выплачивать ежемесячные платежи банку, потому что собственник будет учитывать увеличившийся размер налога в арендной плате. 

Средняя двухкомнатная квартира в Москве сегодня стоит около 8 миллионов рублей. Покупка в ипотеку обойдется в 30-40 тысяч ежемесячно – почти столько же, сколько стоит аренда такой квартиры в пределах МКАД. Даже если ставки вырастут до 13-14%, большинство арендаторов предпочтут взять ипотеку: первоначальный взнос в размере 10-12% (это порядка 600-800 тысяч рублей) сегодня доступен многим. 

Враги ипотеки: санкции и нехватка денег у банков

Замедление темпов экономики, падение курса рубля и введение санкций усложнили положение российских банков, ограничили доступ к внешнему кредитованию. Деньги резко подорожали, что сказалось на повышении ипотечных ставок. Начиная с весны, они начали расти, и, по прогнозам аналитиков, эта тенденция продолжится до конца года. 

На ослабление рубля рынок недвижимости отреагировал всплеском покупательской активности. Однако тенденция оказалась краткосрочной. Пока объем сделок остается стабильным, рассказали БГ в компании  Storm Properties, и поддерживается только акциями, проводимыми застройщиками. Но в настоящее время уровень ставок по ипотечным кредитам (в рублях) приблизился к 13% и по прогнозам, продолжит рост. Если ставка достигнет 14%-14,5%, то есть уровня 2009 года, рынок увидит значительное (до 60%) сокращение количества сделок, особенно в массовом сегменте. Это может произойти уже через полгода. 

Средний размер выдаваемого кредита может сократиться вдвое. Заложенные в финансовую модель большинства девелоперов планы по продажам могут не сбыться, это скажется на темпах строительства проектов, находящихся на ранней стадии. По опыту кризиса 2008-2009 годов, доверие покупателей к проектам на ранней стадии строительства снизится, что еще сильнее ударит по продажам. Как следствие, многим игрокам рынка придется пересматривать ценовую политику и прибегать к еще большему количеству специальных акций, то есть, грубо говоря, обещать покупателям еще большие скидки.

Создатель и основной бенефициарный владелец Московского кредитного банка Роман Авдеев уверен – самыми надежными клиентами для ипотечных банков в ближайшие годы будут высококвалифицированные сотрудники крупных государственных и частных компаний и, конечно, госслужащие. "В России, особенно в Москве, огромный отложенный спрос на жилье, весь вопрос в том, насколько он платежеспособен. А это напрямую зависит от состояния экономики и национальной валюты", – говорит банкир. 

Судьба ипотеки и рынка жилья зависит сегодня от политики: если российские крупные банки вернутся на рынок заимствований в Европе, ситуация стабилизируется, а ставки по ипотеке замрут. Если нет, рынок ждет долгий обвал. Рублевые цены на жилье поползут вверх наперегонки со ставками по ипотечным кредитам. Зарплаты расти не будут, и очень быстро размер выплат по ипотечным кредитам окажется неподъемным для большинства потенциальных покупателей.