За 10 лет больше всего жилья в мире построят Россия и Китай

Квартирный вопрос портит жизнь не только обитателям трущоб Бразилии и Бангладеш, но и гражданам развитых и успешных стран мира. Проблемы, как это ни странно, у них общие: на планете строят слишком мало жилья, а цены на него слишком высоки. Через 10 лет ситуация с жильем станет только хуже: и в трущобах Манилы, и в зажиточных Нью-Йорке и Лондоне все больше семей будут ютиться в неподходящих для них по размеру и качеству квартирках и домиках. 

Это следует из доклада McKinsey Global Institute, специалисты которого выпустили масштабный прогноз  развития рынка доступного жилья  в мире на 10 лет вперед. 

Жилья не было и не будет

Сейчас примерно 200 млн домохозяйств живут в трущобах в развивающихся странах. В США, ЕС и Японии другая проблема: более 60 млн семей столкнулись с серьезными финансовыми проблемами из-за высокой дороговизны. Примерно 32 млн семей в богатых странах живут в неадекватных условиях. Всего в мире от проблем с жильем страдают 330 млн домохозяйств.

Ситуация вряд ли станет лучше в ближайшие годы, уверены эксперты McKinsey. Процесс урбанизации продолжается: люди переезжают в города. При этом их доходы почти не растут, а вот недвижимость почти повсеместно стремительно дорожает. В итоге, к 2025 году страдать от плохих жилищных условий в мире будут 440 млн домохозяйств, или 1,6 миллиарда жителей городов. 

Если перевести эти цифры в денежный эквивалент, то в мире в год нехватка доступного жилья оценивается в $650 млрд – это 1% мирового ВВП. В некоторых городах этот показатель доходит до 10%.

Чтобы решить эту насущную проблему, в мире в ближайшие 10 лет нужно будет потратить $9-11 трлн на строительство жилья. С учетом стоимость земли расходы могут составить $16 трлн. В потрепанных кризисом бюджетах правительств едва ли найдется больше $3 трлн.

Богачи и бедняки

Ситуация с доступностью жилья сильно отличается от города к городу. В McKinsey проанализировали доходы и рынок недвижимости в 2,5 тысячах городов мира. В выборку попали только города с населением больше 200 тысяч человек.

В наибольшей степени  от недоступности жилья страдают жители крупнейших городов мира. На 100 крупнейших городов приходится 2/3 дефицита доступного жилья.

В основном, это бедные мегаполисы в Азии и Африке, например, нигерийский Лагос, столица Бангладеш Дакка или индийский Мумбаи. В этих городах дефицит составляет порядка 10% местного ВВП. В Лагосе и Дакке 90% населения никогда не смогут приобрести жилье надлежащего качества.

Помимо беднейших городов от проблемы страдают и богатейшие мировые мегаполисы – Нью-Йорк (дефицит доступного жилья – $33 млрд), Токио ($23 млрд) и Пекин ($17 млрд). На 10 городов с самым высоким уровнем дефицита приходится 27% мирового ВВП.

Авторы исследования не упомянули Москву как город с ярко выраженным дефицитом жилья. Однако с учетом темпов роста населения российской столицы и цен на недвижимость справедливо предположить, что Москва все-таки входит в список проблемных городов. По прогнозам McKinsey, количество домохозяйств в Москве с 2010 по 2025 год вырастет почти на 1,3 млн. В год количество семей будет увеличиваться на 85 тысяч.

Также Россия оказалась среди стран, в которых значительное количество жилья не соответствует минимальным стандартам. Примерно 12% жителей российских городов проживают в подобной недвижимости. 

Особенно высокий уровень дефицита доступного жилья по сравнению с ВВП отмечается в Китае и Латинской Америке.

Россия и Китай впереди планеты всей

Больше всего доступного жилья в ближайшие 10 лет построят в России и Китае, а также других развивающихся странах - Индии, Бразилии и Нигерии. 

Чтобы люди могли покупать это жилье, понадобится бурное развитие рынка ипотеки: объем кредитования должен быть увеличен к 2025 году дополнительно на $300-400 млрд для финансирования покупки доступного жилья.

Как нужно строить доступное жилье

В ближайшие 10 лет в городах в разных странах нужно построить новое жилье для 106 млн семей иммигрантов, которые переедут в города в ближайшие 10 лет, а также модернизировать старое жилье, которое не соответствует стандартам. Решить эту задачу только с помощью государственных инвестиций невозможно, полагают в McKinsey. К решению проблемы нужно привлечь частный сектор. Причем куда важнее обновить уже существующее жилье, а не строить новое.

Вопрос в том, как заставить бизнес инвестировать в строительство доступного жилья, ведь часто считается, что на нем невозможно заработать. McKinsey предлагают раздробить проблему нехватки доступного жилья на четыре уровня. 

Уровень 1. Доступное жилье в правильных местах

Для доступного жилья нужно найти подходящее место. Часто доступное жилье строят на окраинах, где нет подходящей инфраструктуры и общественного транспорта. Таким способом проблему не решить: бедняки оказываются заперты в неблагополучных районах, которые могут превратиться в гетто.

Строить доступное жилье лучше всего рядом с развитой транспортной инфраструктурой. Это поможет расширить экономические возможности бедных людей.

Решить проблему поможет приватизация государственной земли в городах, потому что именно государство часто владеет значительной часть территории города. Кроме того, следует упростить процедуры регистрации земли, получения разрешений на строительство и другие бюрократические формальности. Регулирование рынка земли должно быть простым и прозрачным, чтобы компаниям было выгодно развивать доступное жилье.

Уровень 2. Эффективность строительства

В ближайшие 10 лет в 20 крупнейших городах нужно построить порядка 2,4 млн новых домов. Проблема в том, что в большинстве городов мира доступное жилье вот уже 20 лет строится по одним и тем же технологиям. Производительность строительства во многих странах падает. В McKinsey подсчитали, что себестоимость квартиры в многоквартирном доме должна упасть примерно на 30%, чтобы выполнить цели по созданию доступного жилья.

Повысить эффективность производства можно с помощью с помощью стандартизации, использовании более сложных технологий строительства и проектировки.  Если все процессы стандартизированы, то рабочим проще выполнять свои обязанности и достигать хороших результатов.

Государство здесь может сыграть существенную роль, например, выпустив правила стандартизации или разработав рекомендации и инструкции для отрасли.

Уровень 3. Ремонт и эксплуатация

Расходы на обслуживание и уход за недвижимостью обычно занимают 20-30% всех расходов на жилье в год в зависимости от климата страны. Если их снизить, то жилье станет более доступным. Однако при этом качество обслуживания не должно снижаться.

Здесь подойдут повышение эффективности использования энергии в домах, а также снижение стоимости ремонта. В социальных домах этого можно достичь с помощью единой системы закупки различных комплектующих. Часто проблему можно разрешить с помощью создания крупных операторов национального уровня, которые займутся ремонтом.

Уровень 4. Обеспечение финансирования для покупки и строительства жилья

Самым бедным людям сложно получить доступ к финансированию покупки жилья. В бедных странах с неразвитой банковской системой это может оказаться серьезной проблемой.

Здесь главный совет – развиваться систему управления рисками на уровне государства и обеспечивать макроэкономическую стабильность и низкую инфляцию. Риски в целом можно снизить благодаря различным бюро кредитных историй и системам оценки недвижимости. Государство может разработать систему гарантий и премий для банков, выдающих ипотечные кредиты бедным семьям.

Лестница доступного жилья

В McKinsey советуют разрабатывать для каждого города свою уникальную программу развития дешевого жилья: необходимо анализировать демографическую структуру и потребности населения. Чтобы ее реализовать, городам нужны специальные механизмы и институты. 

Совершенно необязательно, чтобы доступное жилье было стандартизированным. Оно вполне может быть разработано для каждой конкретной группы пользователей. Фактически, в городах должны появиться несколько разных видов доступного жилья для разных категорий населения с разными доходами. 

Для решения проблемы подойдет и съемное жилье по доступным ценам. В этом случае люди с небольшими доходами могут переезжать из одного региона в другой, чтобы быстрее найти работу. Это может стать промежуточным этапом на пути к покупке собственного жилья.