Тесные метры
По данным информационной службы строительного комплекса Москвы, в настоящее время в столице насчитывается 118 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает 270 тыс. семей. Наибольшее число коммуналок находится в Центральном и Южном административных округах.
За последние десять лет это жилье становилось суперпопулярным на рынке недвижимости несколько раз. В начале 90-х купить маленькую коммунальную "двушку" за 70-80 тыс. долларов считалось большой удачей. Ведь в первые постсоветские годы не было не то что элитных домов, но и обычных панельных новостроек, и коммуналки покупали за неимением лучшего. Не внакладе оставались и владельцы комнат: при разъезде они могли рассчитывать на однокомнатную квартиру (правда, на окраине, но обычно рядом с метро), а если в комнате было прописано не один-двое, а четверо, то можно было переселиться и в "двушку".
Спрос на коммуналки достиг пика в 1993-1994 годах и продолжался примерно до 1995 года. В 1996 году ажиотаж утих: те, у кого были деньги, обратили взор на появившееся на рынке жилье в новых элитных домах. К тому же покупатели на собственной шкуре почувствовали, что дома в центре, как правило, находятся в ужасном состоянии: коммуникации в них последний раз ремонтировали при Сталине, и для того, чтобы жить там по-человечески, нужно делать капитальный ремонт.
Кроме того, расселенные коммуналки оказались слишком дорогими. Например, четырехкомнатные квартиры в центре вместе с капитальным ремонтом обходились примерно в 250 тыс. долларов. Помимо всего прочего, выяснилось, что дома не охраняются, соседи по лестничной клетке могут оказаться потомственными алкоголиками, а припарковать автомобиль можно только на обочине проходящей рядом с домом магистрали.
В конце 90-х был зафиксирован новый всплеск интереса к коммуналкам: теперь их стали покупать и переделывать под офисы. Эта операция популярна и сегодня, тем более, что сейчас упростился порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Сегодня комната в коммуналке плюс московская прописка привлекает немало небогатых людей, особенно иногородних. Для них комната является первой ступенькой на пути к отдельной квартире в столице.
Наиболее же перспективным вариантом сейчас считается не расселение отдельной взятой квартиры, а продажа целого «коммунального» дома. Инвестор, договорившись с правительством Москвы, переселяет жильцов, а дом реконструирует или сносит. В итоге из трущобы получается настоящее элитное жилье. При такой операции в среднем квадратный метр в коммунальной квартире обходится инвестору в 1,5 тыс. долларов, а продать он его затем может за 3-3,5 тыс.
В итоге частным образом, по информации департамента муниципального жилья, расселяется ежегодно около 8 тыс. коммунальных квартир. Еще примерно 10 тыс. комнат в коммуналках приобретают новых хозяев - проще говоря, продаются-покупаются.
Стоимость коммуналок, как ни один другой сегмент рынка недвижимости, сильно зависит от таких случайных внешних обстоятельств, как например, количество соседей и комнат. Простой пример. В трехкомнатной квартире в двух комнатах живет одинокая бабушка, а третья комната продается. Тогда квадратный метр этой комнаты может даже превышать среднюю рыночную стоимость. Так, недавно в одном из риэлтерских агентств комната на Патриарших прудах, подпадающая под это определение, предлагалась к продаже по цене 3,5 тыс. долларов за «квадрат» и была продана в течение недели. По той же цене шли и отдельные квартиры в этом доме. Почему - понятно: бабушкины комнаты после ее смерти можно присоединить и совсем за небольшие деньги стать обладателем шикарной жилплощади.
A вот обратный пример. На Aвтозаводской комната в двухкомнатной квартире в сталинском доме предлагалась к продаже по цене 800 долларов за кв. м. Отдельные квартиры в этом же здании оценивались в 1,2-1,3 тыс. долларов. Все просто: соседями в данном случае выступала семья из четырех человек. Понятно, что перспективы стать собственником всей квартиры здесь были минимальны.
Как правило, все сделки по покупке коммуналок людьми «со стороны» (т. е. не являющимися жильцами этой квартиры) проходят через риэлтерские агентства - своими силами расселить несколько семей, соблюдя при этом юридическую чистоту сделки, практически невозможно. У квартиры могут оказаться обременения: задолженность по квартплате, родственники, ранее прописанные в квартире, а теперь оставшиеся «без паспортов» (военные или находящиеся в тюрьмах), психбольные или дети (от их лица разрешение на проведение сделки должны давать органы опеки).
Обычно риэлтеры расселяют коммунальные квартиры под конкретного заказчика. Предпочтительная для агентств недвижимости схема расчетов с клиентами при расселении коммуналки - 100-процентная предоплата сделки. Крупные агентства могут попросить внести только аванс в размере 40% от стоимости квартиры, а остальную часть суммы - уже после расселения. В любом случае, без внесения аванса покупателю не обойтись. Предоплата тут нужна не только для выкупа квартир для жильцов коммуналки, она служит и некоей гарантией совершения сделки. Ведь процесс расселения для риэлтеров очень затратен, как по деньгам, так и по расходу времени и нервов.
У специалистов в области недвижимости есть такой термин - «последний жилец». Так они называют последнего оставшегося проживать в коммуналке (хотя тогда квартиру по сути дела так называть уже нельзя, ведь он становится единственным собственником).
По словам специалиста агентства недвижимости «Бест-недвижимость» Светланы Короновой, среди москвичей популярным способом решения жилищного вопроса стало самостоятельное расселение коммуналок. То есть человек сначала покупает комнату в коммуналке (желательно, прописавшись туда), а затем подыскивает варианты переселения для других жильцов этой квартиры. В конце концов он остается так называемым «последним жильцом». (Прибыльность этой операции для такого самодеятельного маклера состоит в том, что нежилая площадь коммуналки ему достается фактически бесплатно - как правило, она не учитывается в вариантах обмена жилых метров в комнате на метры в отдельной квартире.)
Такой жилец может с полным правом привередничать перед потенциальным покупателем. Например, метр он будет оценивать уже по нормальной рыночной цене, а также включать в стоимость жилья общую площадь.
Другая ситуация - когда риэлтеры расселяют все семьи в коммуналке, но вдруг последняя из них начинает упираться и требовать невозможного. Такие случаи нередки. Тут для риэлтеров может быть три выхода. Снова продать комнаты «поодиночке» желающим.
Выполнить все требования несговорчивого жильца (например, переплатить за его комнату раза в полтора-два). Либо сделать жизнь жильца невыносимой и заставить его отказаться от чрезмерных претензий.
Последний выход из ситуации сейчас практикуется редко. A в начале и середине 90-х именно он был самым популярным методом решения проблемы. Усредненно стоимость коммунальных квартир, полностью отходящих во владение покупателя, такова. В домах «досталинской» эпохи домостроения (как правило, находящихся в центре) - 1,5-2 тыс. долларов за 1 кв. м, в «сталинских» - 1,2-1,7 тыс. К стоимости квартиры стоит приплюсовать и последующий ремонт, без которого жизнь в коммуналке просто невозможна, а это чаще всего 500-800 долларов за 1 метр. Механизм же приобретения свободных комнат в коммуналках для проживающих в такой квартире сегодня таков.
Существует специальное положение, утвержденное правительством Москвы, о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города. A таких «свободных комнат», на которые после смерти владельца наследников не обнаруживается, ежегодно насчитывается до четырех с половиной тысяч.
Согласно постановлению, продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире производится только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения (и только в случае их отказа комната выставляется на открытые торги). Жильцам коммуналки, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляется приоритетное право покупки жилья, а также право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки свободного жилого помещения в этой коммунальной квартире. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех жильцов данной коммунальной квартиры им в долевую собственность.
Что приятно, цена освободившейся жилплощади рассчитывается БТИ не по рыночным критериям, а по собственной методике. В результате соседям, приобретающим освободившуюся комнату по такой схеме, за квадратный метр коммуналки, находящейся даже на Aрбате, редко когда придется платить больше 600-800 долларов.
A на что могут рассчитывать жители коммуналки при ее расселении? В принципе, жильцы при соблюдении определенных условий могут не только удачно разъехаться, но и заработать на этом деньги. Главное в таком деле - реальность требований и согласованность действий всех соседей по коммунальной квартире.
Как правило, если семья занимает 3 большие комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире в центре города, она может рассчитывать на две двухкомнатные и одну однокомнатную квартиры на окраине (но рядом с метро) или на две однокомнатные квартиры ближе к центру (в 2-3 остановках от кольцевой линии метро). Можно получить одну трехкомнатную квартиру возле станции метро плюс денежную компенсацию.
A вот при несогласованном действии соседей могут возникнуть проблемы. Например, один из собственников комнаты в коммуналке выдвигает риэлтерам невыполнимые условия. Тогда под угрозой оказывается расселение всей квартиры. Иногда соседи по коммуналке выкупают друг у друга жилую площадь и таким образом самостоятельно «расселяют» свою квартиру.
Сами городские власти мало что делают для расселения коммуналок. Чиновники поступили просто: взвалили разрешение коммунального вопроса на плечи обитателей клетушек. Достаточно упомянуть, что с 1998 года из московского бюджета на расселение коммуналок не выделяется ни копейки.
Как-то сдвинуть дело в мертвой точки попыталась Мосгордума. Полгода назад законодатели поддержали предложение депутата Галины Хованской предоставлять квартиры без очереди многодетным семьям (имеющим троих детей и более), проживающим в коммунальных квартирах. Правда, таких коммунальщиков в городе не слишком много - не более полутора тысячи семей. Да и тех расселять власти собираются лет пять-шесть. Поэтому обитатели коммуналок сегодня надеются только сами на себя. Благо, непривлекательная для них самих жилплощадь очень нужна другим нашим согражданам.
Оптимисты из властных структур полагают, что «самотеком» все московские коммуналки удастся расселить за 8-10 лет. Пессимисты считают, что жизнь коммуналок будет продолжаться еще очень долго. Например, депутат Мосгордумы Галина Хованская на заседании городского парламента заявила: «Квартиры коммунального заселения будут всегда, потому что есть нормы закона, которые позволяют их, мягко выражаясь, плодить. К примеру, совершеннолетнему гражданину разрешается заключать отдельный договор найма. Выросли дети и делят с родителями квартиру. Или супруги развелись, но остались жить на той жилплощади, нередко с новыми брачными партнерами... И от этого нам не уйти».
