Сруб в черте
До революции основу жилищного фонда Москвы составляли частные дома на одну семью. Однако индустриализация и урбанизация быстро исправили это положение: сегодня наш город, по информации Москомстата, на 99,7% состоит из многоквартирных зданий. Оставшиеся 0,3% тем не менее составляют весьма значительный (более 1 тысячи строений) и колоритный пласт жилого пространства – от деревянных домиков в Замоскворечье, где на веревках сушится белье, до настоящих деревень и дачных поселений, от которых до Кремля 15 минут на машине, если нет пробок на дороге.
С точки зрения риэлторов, это весьма специфичный рынок недвижимости: охотников купить или продать деревянный дом где-нибудь в Лианозове или Серебряном Бору немного. Но если таковые вдруг находятся, то сделка купли-продажи очень сильно напоминает торг на восточном базаре, когда у товара есть нижняя ценовая планка, а верхней просто не существует. Ситуация объясняется просто: частные дома на территории Москвы – товар штучный, сделки совершаются не ради улучшения жилищных условий, а по каким-то иным причинам. К тому же процедура оформления сделок с юридической точки зрения весьма запутанная, и купить, скажем, домик недалеко от метро «Третьяковская» даже при наличии огромных денег практически невозможно.
По мнению главного специалиста информационной службы стройкомплекса Москвы Алексея Введенского, в пределах Садового кольца можно говорить лишь о единичных экзотических случаях вроде продажи домов, оставшихся еще от царского режима и каким-то сложным образом переданных при СССР в собственность художникам или ученым. Показательные примеры – сельского вида домик в Мансуровском переулке, зажатом между Пречистенкой и Остоженкой (в самом дорогом районе Москвы), и деревянный дом номер 10 в Головинском переулке (Замоскворечье), в который в середине 20-х годов вселился чернокожий коммунист из США, а теперь благодаря щедрости советской власти здесь живут его потомки-мулаты. Это милые одноэтажные домики с мансардой и небольшим палисадником за заборчиком. На подоконниках – герань, во дворе вишни царапают ветками сруб.
Но эти редкие случаи не образуют полноценного рынка. Старые дома в центре не только нельзя сносить – запрещено совершать любые сделки по их купле-продаже, так как это памятники архитектуры.
Впрочем, в центре города есть частная жилая собственность и другого масштаба – исторические особняки. С ними та же история: человек покупает особняк, но в жилищном реестре он зарегистрирован не как жилой дом, а как административное или офисное здание. Например, на Бакунинской улице есть дом постройки XIX века, в свое время записанный на Инкомбанк. Самого банка после дефолта 1998 года уже не существует, но люди в его особняке продолжают проживать.
Основное препятствие для легализации рынка частных домов – непреклонная позиция московского правительства относительно недопущения действия недавно принятого Земельного кодекса на территории столицы. А частный дом для покупателей в основном тем и ценен, что стоит на дорогом куске земли: как правило, первое их желание – снести развалюху постройки позапрошлого века и отстроить на ее месте особняк. Если сделки по купле-продаже домов в историческом центре и происходят, то истинных сумм никто, кроме их участников, не знает. Но вот со строениями в сложившихся поселках на территории Москвы иная ситуация: они активно включены в рыночный оборот, продаются, покупаются, сдаются в аренду. В основном приобретают такую собственность, как загородный дом, хотя выйдешь из этого дачного места со столетними соснами и звенящей тишиной – а вокруг самый настоящий город.
В поселке «Сокол» расположены сотни частных строений: в нем с начала прошлого века традиционно селилась художественная элита Страны Советов. В Серебряном Бору участки под застройку кроме интеллигенции получала и партхозноменклатура того времени. Есть еще «Лианозово», но там за высокими заборами расположено всего два десятка дач. Места эти престижные, чему лучшее подтверждение – цена земли, доходящая до 30–50 тысяч долларов за сотку.
Самый известный из этих поселков сегодня, безусловно, Серебряный Бор, в котором по-прежнему живет номенклатура, но уже новейшего времени. Валентина Степанова, менеджер агентства недвижимости «Усадебный мир», утверждает, что конкурировать с Бором по цене земельных участков может только коттеджный поселок «Екатериновка» на пересечении Рублевского шоссе и МКАД, но первый – ближе к центру города, а это повышает престижность дачного места. Кроме того, Серебряный Бор – остров, его окружает вода, там много зеленых насаждений. Это экологически чистый район, а соснам, растущим в лесопарковой зоне, по 140–180 лет. Коттеджей, то есть зданий, построенных в последние лет пятнадцать, здесь около 200, а всех домов, вместе с разными старыми домиками, более 350. «Мосдачтресту», государственному унитарному предприятию, принадлежит только треть коттеджей, остальные две трети заняты юридическими и физическими лицами. Там все жестко регламентировано: дом можно строить не выше 10 метров, подвал – не глубже двух метров, и это препятствует развертыванию масштабного строительства. Цена земли в Серебряном Бору составляет около 40–50 тысяч долларов за сотку. Владение землей через тот же «Мосдачтрест» оформляется как договор аренды, который следует продлевать через 49 лет.
Стоимость строений, естественно, зависит от возраста, материала, архитектурных изысков. В среднем квадратный метр добротного коттеджа из кирпича в Серебряном Бору стоит 2–4 тысячи долларов, а в чудом сохранившемся бревенчатом домике – до 1 тысячи, и то эти деньги скорее доплата за возможность приобрести участок.
Примерно так же обстоят дела еще в одном известном дачном месте – поселке художников «Сокол». В 20-е годы там построили дома для творческой интеллигенции, а теперь они перешли по наследству к их детям и внукам, став солидным капиталом. Коренная жительница поселка Нина Георгиевна Макарова рассказывает, что недвижимость тут в основном продают пожилые люди, дети первых поселенцев, неспособные из-за возраста справиться с тяготами пейзанской жизни. Хотя и не так уж эта жизнь в бытовом плане плоха: в «Соколе» есть все инженерные коммуникации и удобства – газ, вода, канализация, телефон. Утомляет местных жителей скорее оторванность от урбанизации, неразвитая социальная инфраструктура. За домик и участок в 8–10 соток, как утверждает Нина Георгиевна, «инвесторы» предлагают поселковым жителям 3-комнатную квартиру в хорошем районе города, дачный участок километрах в шестидесяти от Москвы и иномарку тысяч за десять долларов. Если перевести этот бартер на деньги, то получается, что за такую недвижимость можно выручить 150–200 тысяч долларов.
Но даже за такие деньги «инвесторам» не гарантирована легкая жизнь в поселке. Дело в том, что все дома здесь объявлены государством памятниками архитектуры. По закону их нельзя не только сносить, но и реконструировать. В остальных случаях купля-продажа частного дома на территории Москвы не представляет труда. Можно обратиться за сопровождением сделки к риэлторам, а можно все необходимые этапы пройти и самому, сэкономив на этом 6–7% от цены дома. Естественно, дом должен быть приватизирован. А вот с покупкой земельного участка не все так просто. Земля на территории Москвы не может находиться в частной собственности (хотя данное положение после принятия Земельного кодекса незаконно). Как правило, юридический статус таких участков – аренда на 49 лет либо бессрочная аренда. Для получения разрешения на переход земли из одних рук в другие придется идти в районную управу, при которой действует и земельный комитет. Эти органы и одобряют (или не одобряют) сделку.
Юрист риэлторского агентства «Новый город» Алексей Молодецкий уточняет: «Земельный кодекс предусматривает, что продажа или любое другое отчуждение строения автоматически влечет за собой переход прав на участок, на котором это строение находится». Проще говоря, участок, занятый строением, приобретается на тех же правах, что были у прежнего владельца (за исключением права пожизненного наследуемого владения). Но это в теории, на практике такого в Москве часто не происходит. Например, Московский земельный комитет при оформлении прав на землю всегда старается навязать собственникам строений договор аренды на 49 лет, даже если прежний владелец распоряжался им на основе бессрочной аренды.
Почему же все-таки старожилы держатся до последнего за свои ветхие домики, а богатые люди продолжают настойчиво искать варианты, как приобрести участок земли в черте города? Не проще ли за эти 300 тысяч долларов или даже 700–800 тысяч купить коттедж на Рублевке и не знать хлопот ни с реконструкцией, ни со строительством нового объекта, то есть быть собственником, а не арендатором земли? Наверное, это возможность обладания уникальным объектом. На той же Рублевке люди хвастаются модным дизайнерским обустройством дома, ландшафтным дизайном, вложенными в коттедж миллионами. А обладателю домика в Серебряном Бору достаточно небрежно бросить, что он его купил недавно, и сразу становится ясно: это человек не просто с деньгами, но и с огромными связями и определенным статусом, ведь спрос здесь выше предложения в шесть и более раз. Даже миллионы не гарантируют покупки.
Не имеет смысла торопиться с продажей и обладателям недвижимости в стародачных местах: цены на нее безусловно будут расти. А о том, что домик на «Соколе» или в Серебряном Бору построен еще вашим дедом, можно и не говорить. Пусть окружающие додумывают сами, какой у вас статус.
Павел Пряников
ПРИКУПИТЬ ДОМИК В ГОРОДЕ
Мосдачтрест Кузнецкий мост, 19, т. 925–6074
Бизнес-олимп Новгородская, 32, т. 909–1902
Кутузовский проспект Рогожский вал, 7/1, т. 105–8008
Новое качество М. Казенный пер., 5, стр. 1, т. 917–0114
