Рубли на время

Похоже, ипотека в Москве стала поворачиваться лицом к народу. О своих намерениях сделать доступными кредиты на покупку жилья объявили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИКЖ, государственная структура, контролируемая федеральным правительством), а также иностранные кредитные и строительные учреждения.

Правда, иностранцы только присматриваются к нашему рынку. Так, американская финансово-страховая компания AIG после встречи ее руководства с главой Госстроя РФ Николаем Кошманом решила страховать финансовые риски при покупке жилья по ипотеке. На большее американцы пока не замахиваются, так как в России нет закона, регулирующего деятельность западных кредитных учреждений на этом рынке.

А вот немецкие фирмы более активны. Например, как сообщают в пресс-службе строительного комплекса Москвы, германская стройсберкасса VSSKB сейчас подыскивает крупную столичную строительную организацию, с которой хочет создать совместное предприятие, потому как напрямую немцам выдавать кредиты в России никто не позволит.

Но это все в будущем. А сегодня АИЖК, третий год выдающая ипотечные кредиты в 32 регионах России, обратило внимание на Москву. Причем выбор пал не на банки-гиганты, обладающие не только капиталом, но и развитой филиальной сетью, а на небольшие кредитные учреждения: Европейский трастовый банк (ЕТБ) и Инвестиционный промышленно-энергетический банк (ИПЭБ). Теперь эти банки первыми в Москве начнут выдавать рублевые кредиты на покупку жилья на условиях АИЖК, то есть максимум на 20 лет под 15% годовых. Напомним, что сегодня в столице и банки, и застройщики выдают кредиты на покупку квартиры в долларах и при ставке не менее 12-14%. Значит ли это, что ЕТБ и ИПЭП будут заниматься благотворительностью, ведь сегодня рублевая инфляция составляет 12-14% в год, то есть реальная ставка по кредиту - 1-3%?

- Конечно, нет, - отвечает Юрий Тупичкин, начальник отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка. - Во-первых, мы работаем под гарантии АИЖК и с его деньгами (фактически с деньгами из федерального бюджета), а во-вторых, сегодня немного осталось финансовых инструментов, которые приносили бы большую прибыль - приходится работать с оборота. Тем более, есть шанс, что инфляция будет снижаться, и, соответственно, прибыль банка - расти.

Впрочем, чтобы добиться получения таких распрекрасных кредитов, желающему улучшить свои жилищные условия москвичу необходимо будет пройти настоящее испытание. Как уже говорилось выше, и ЕТБ, и ИПЭБ неукоснительно придерживаются стандартных условий выдачи кредита, разработанных АИЖК. Так, гражданин должен внести за квартиру минимум 30% ее стоимости, предоставить более 30 различных справок, подтверждающих свою платежеспособность и вменяемость (например, справки из нарко- и психдиспансеров). Минимальная сумма кредита - 10 тыс. долларов, максимальная - 100 тыс. Обязательно личное и имущественное страхование заемщика. Кроме того, после обязательных ежемесячных выплат на каждого члена семьи заемщика должно оставаться не менее 80 долларов.

Вот на всех этих условиях и отсеивается большинство заемщиков. По словам Юрия Тупичкина, до финиша доходит не более 30% граждан, обратившихся за кредитом в банк, и это не считая тех, кто сходит с дистанции уже при первом разговоре, еще до сбора справок. Как и у других банков, основное препятствие при получении кредита у ЕТБ - документально доказать свой доход. При этом его величина опять же должна соответствовать требованиям АИЖК. Например, сегодня покупку квартиры в 72 кв. м (при ставке ипотечного кредита в 15% годовых и сумме кредита в размере 70% от стоимости жилья) могут себе позволить лишь семьи, получающие ежемесячно доход не менее 25,1 тыс. руб. на человека (т. е. примерно 830 долларов). Хотя если вам не достает до новой квартиры самой малости - 10-15 тыс. долларов - минимальный ежемесячный доход, который может удовлетворить банк, будет равняться 15 тыс. руб. на человека.

Не станет проблемой для кредиторов по программе АИЖК и внезапно обнаружившаяся неплатежеспособность. Как рассказал Юрий Тупичкин, в этом случае квартира, которая хотя и находится в собственности заемщика, но одновременно - и в залоге у банка, выставляется на торги. После ее продажи сумма долга отдается банку, а оставшиеся деньги идут в карман заемщику.

- При постоянно растущих ценах на недвижимость такая операция даже позволяет гражданам "наваривать", - считает начальник отдела ипотечного кредитования Европейского трастового банка. - У нас такие случаи происходили. Например, купил человек три года назад "двушку" за 50 тысяч долларов. В общей сложности вместе с первым взносом отдал за нее 30 тысяч. И еще процентов 12-15 тысяч. А потом оказался банкротом. Продает квартиру, но уже за 70 тысяч, отдает 20 тысяч долга. 50 тысяч - его. С учетом того, что все его расходы составили 42-45 тысяч, чистая прибыль составляет 5-8 тысяч долларов.

Что и говорить, условия хороши, но почему же так мало москвичей воспользовались ипотекой? Кроме того, что многие из них никогда не смогут выполнить требования банков, очевидна переплата за квартиру и высокие накладные расходы при оформлении жилья в собственность (о чем часто кредиторы забывают проинформировать клиентов).

Так, президент Московской ассоциации гильдии риэлтеров Григорий Полторак рассказывает, что деньги могут начать брать уже с самого начала. 50 долларов - за рассмотрение заявки; 80-150 долларов - независимому оценщику квартиры; 100-150 долларов банку за открытие ссудного счета и 70-100 долларов - за открытие депозитной ячейки; 1,5% от реальной стоимости квартиры - нотариусу за удостоверение договоров купли-продажи и ипотеки (даже при приобретении "однушки "за 40 тыс. долларов получается 600 долларов); 5 тыс. руб. - за госрегистрацию своих прав на недвижимость. Плюс к этому заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также квартиру и право собственности на нее, что обойдется в общей сложности еще примерно в 2% от стоимости квартиры (в нашем случае это 800 долларов), причем этот платеж необходимо вносить ежегодно.

Потому многие москвичи и предпочитают брать в долг на покупку квартиры у родных и знакомых или продолжают жить с родителями, которые не требуют предоставления справок и денег за постой не берут.