Почему закрываются магазины в центре Москвы

В Москве стремительно пустеют торговые площади, расположенные в центральных районах города. На Тверской, Садовом кольце с каждые днем появляется все больше пустых витрин с надписью "Аренда". Деловая и торговая активность снижается, предприниматели терпят убытки и сокращают издержки, прежде всего, экономя на аренде. 

Хлеба купить негде 

В самой сложной ситуации оказался продуктовый ритейл, уверен управляющий партнер Management Development Group Inc. (сети "Гастрономчикъ" и "Продэко") Дмитрий Потапенко. Он считает, что складывающаяся на рынке ситуация приведет к тому, что в центре вообще исчезнут сетевые продуктовые магазины среднего ценового сегмента. 

Это процесс начался три года назад, когда резко (почти на треть) выросли арендные ставки на торговые площади, расположенные в самых оживленных районах города. В 2012 году ситуация осложнилась тем, что московские власти запретили парковку автомобилей на Тверской. Тогда из-за больших убытков одни магазины были вынуждены покинуть главную торговую улицу столицы, другие – сократить арендные площади. "Массовый ритейл уже давно не работает в центре, – рассказывает Потапенко. – Я свои магазины сознательно открывал и открываю в отдаленных районах города – там ниже ставки и выше прибыль". 

Не менее 35% всех торговых площадей внутри Садового кольца находятся в субаренде (полной или частичной), еще около 45% – в собственности, но также сдаются. Рынок чрезвычайно монополизирован и подвижен: ротация арендаторов на Тверской, Петровке, Большой Дмитровке и раньше была на порядок выше, чем на окраинах, а в последние месяцы усилилась еще больше. Вся разница с былыми временами заключается в том, что раньше на место съехавшего арендатора приходили три соискателя, а теперь помещения месяцами пустуют.  Владельцы этих помещений пока  чувствуют себя сегодня увереннее других, например, владельцев крупных торговых центров. Им приходится нести только небольшие эксплуатационные расходы и они не готовы делать скидки будущим арендаторам. 

"Люди, которые в свое время скупили все первые этажи на центральных московских улицах, как правило, бывшие чиновники. – говорит Потапенко. – Они не привыкли к гибкости и никогда не пойдут на снижение ставок, даже ради прибыли". "Если из десяти площадей, принадлежащих такому владельцу, хотя бы одна сдается по той ставке, по которой он хочет, остальные девять вполне могут пустовать. У этих людей логика чиновников и коррупционеров, а не бизнесменов. А то, что в центре города уже негде хлеба купить, никого не интересует", – сетует он. 

Опустению первых этажей на центральных улицах способствует и увеличение объемов предложения площадей в крупных торговых центрах. По данным Jones Lang LaSalle, только с начала года в Москве появилось 285 тысяч квадратных метров площадей в торговых центрах, это почти в 1,5 раза больше, чем в прошлом году. 

Рестораны вместо шуб

Руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова считает, что исход среднего бизнеса из центра затрагивает пока только ритейл. "Если для ресторанов и кафе центральная локация способствует поддержанию рентабельности на хорошем уровне, то для ряда ретейлеров престижное расположение магазина на центральных улицах города необходимо скорее для поддержания бренда, поскольку зачастую такие торговые точки убыточны. Гораздо выгоднее открыть магазин в торговом центре с высокой покупательской посещаемостью, чем на первом этаже здания в ЦАО. Кроме того, в центре сильнее, чем на окраинах, распространено номинирование арендных ставок в сегменте стрит-ретейла в валюте. Из-за ослабления курса рубля ежемесячные затраты на аренду помещения растут, что лишь подталкивает арендаторов к переезду", – говорит она.

"На самом деле рынок сам выровняет свои условия, – рассуждает управляющий директор Esper Group Дарья Ядерная. – Когда все арендаторы съедут, поскольку не смогут зарабатывать при таких арендных ставках, а новые арендаторы перестанут въезжать, рынок сможет переориентироваться сам". По ее словам, пока сильнее всех страдает fashion-торговля, поскольку открывающиеся бренды сегмента luxury и premium зарабатывают не на большом траффике и оборачиваемости товаров, а на обслуживании лимитированной целевой аудитории. В результате именно отсутствие необходимой оборачиваемости и приводит к закрытию такого рода магазинов. 

Повысить рентабельность поможет добавление сегмента food/bar, полагает Ядерная: "сегмент ресторанов и кафе показывает большую текучку денежных средств, что позволяет наиболее успешным в этом формате оплачивать аренду даже в таком объеме". Один из способов решения проблемы может стать появление большего количества предприятий сегмента HoReCa (общепит и гостиничный бизнес), как высокого, так и среднего ценового сегмента, а также сокращение количества street retail для fashion-сегмента, для которого сегодняшние арендные ставки непосильны.