Осенний наем

Если рассматривать арендные ставки на сдаваемые в наем квартиры как внутренний безошибочный измеритель роста народного благосостояния, то нельзя не порадоваться.

– Цены опять вернулись на докризисный уровень, – объясняет старший эксперт отдела аренды корпорации «Инком-недвижимость» Елена Тарло. – Они соответствуют возросшему экономическому статусу наших клиентов.

По сравнению с весной, когда с легкостью был взят барьер в 300 долларов за однокомнатное жилье, аренда возросла на треть, и по единодушному мнению аналитиков, падения цен могут ждать лишь оптимисты, публикующие трогательные по своей наивности объявления: «Молодой интеллигентный москвич снимет однокомнатную квартиру рядом с метро не дороже 160 долларов». В Петушках, милый, чулан в коммуналке за эти деньги тебе предложат. В Москве, считай, повезло, если за 300 кто-нибудь согласится сдать однокомнатную развалюху с видом на кольцевую дорогу. Жилье рядом с метро меньше чем за 350 долларов уже давно не предлагают, а снять двухкомнатную квартиру меньше чем за 450 просто нереально.

В октябре заканчивается бархатный сезон, когда спрос во много раз превышал предложение и торг с хозяевами квартир был неуместен. Теперь до весны спрос-предложение будут идти ноздря в ноздрю: ставки не понизятся, но и ситуации, когда конкурент предлагает хозяину 30–50 долларов сверх запрашиваемой суммы, встречаться будут все реже.

Правда, подобное положение характерно лишь для рынка типового жилья, за которое хозяева просят до тысячи долларов в месяц. Выбор элитных квартир, арендная плата за которые составляет от 1200 до десятков тысяч долларов в месяц, гораздо разнообразней. Это в какой-то мере связано с возрастающей численностью новых русских рантье – собственников престижного жилья, сдающих его в аренду. Данный бизнес уже поставлен на поток: официально вступив в ряды ПБОЮЛ, рантье, задорого сдающие квартиры в престижных районах, сами ютятся в съемных квадратах, откладывая прибыль на «расширение производства» – покупку новых апартаментов, которые будут приносить еще большую прибыль.

Но ценообразование на рынках как типовой, так и элитной недвижимости подчинено единым правилам. К примеру, если за 500–600 долларов скромная двухкомнатная квартирка в районе «Аэропорта» уходит влет, то, чтобы претендовать на эту же сумму, сдавая площадь в Новогиреево, нужно обустроить ее так, чтобы она отвечала евростандартам и была буквально набита бытовой техникой. На ценообразование влияют в убывающем порядке: а) район, б) близость к станции метро, в) категория дома, г) метраж, д) состояние квартиры.

Наличие мебели в типичных вариантах – не обязательно. В лучшем случае приличный гарнитур позволит поднять квартплату долларов на 50, не выше. В последнее время все больше становится арендаторов, желающих снять просто пол и стены. А вот состояние подъезда порой способно напрочь перечеркнуть впечатление от квартиры. Известен случай, когда за свою квартиру рядом с метро «Маяковская» хозяин пытался получить соответствующую статусу района плату, но претенденты, войдя в подъезд, тут же разворачивались. Будущему рантье, жившему на 3-м этаже, ничего не оставалось, как за свой счет привести в порядок подъезд и лестничные площадки с пролетами вплоть до 4-го этажа.

Практически все владельцы, делающие бизнес на сдаче квартир, рано или поздно делегируют обязанности по соблюдению своих интересов риэлтерам. Заключив с агентом крупной компании так называемый эксклюзивный договор, хозяин поручает ему подыскивать клиентов по заданным параметрам (национальность, семейное положение, род занятий, место работы) и демонстрировать им квартиру. Профессионал любую квартиру преподнесет в лучшем виде – затушует недостатки, распишет достоинства.

Алла Шумилина, риэлтер «Инкома», вспоминает, как однажды показывала квартиру в районе 3-й Карачаровской улицы, в самом центре промзоны. Клиенты, муж и жена, опоздали, поэтому до апартаментов добрались уже поздно вечером. Когда квартиру открыли, оказалось, что за неуплату в ней отключили свет. Хорошо, мужчина попался курящий: в неровном свете пламени зажигалки и под бодрый монолог агента прошел детальный осмотр помещения, а договор был подписан на лестничной клетке. В результате все три стороны остались довольны.

Разовые комиссионные за эксклюзивные услуги составляют от 50 до 80 процентов арендной платы. Крупные компании к подобным договорам прилагают еще и бонусы, например страховой полис гражданской ответственности и гарантийное письмо на оплату междугородних телефонных разговоров. Работа с агентствами имеет и еще один довольно существенный плюс – хозяевам не приходится рассекречивать свой телефон. Потенциальные арендаторы контактирует исключительно с агентом. Любой, кто решит сдавать квартиру самостоятельно, обязательно столкнется с проблемой телефонного номера. Он будет занесен в базу данных всех действующих на арендном рынке агентств и посредников.

Если хозяин квартиры может обойтись без эксклюзивного соглашения с риэлтером, а значит, не платить ему за услуги, то у арендатора такой альтернативы нет. Абсолютно все риэлтерские компании, подыскав клиенту приемлемый вариант, прежде чем вручить ключи, возьмут свой гонорар в размере месячной арендной платы. В каком-то смысле это плата за безмятежный сон, гарантия от всевозможных рисков. По словам Ольги Варакутиной, директора отделения «Москва» корпорации «Бест-недвижимость», любая крупная фирма акцентирует внимание на проверке всех документов и предпочитает отказаться от сомнительной сделки, лишь бы в дальнейшем не доставить неудобства своим клиентам. Кроме того, в результате многолетней практики риэлтерами разработаны такие формы договора, в которых заранее оговариваются меры по разрешению всех возможных конфликтных ситуаций. Например, если квартиру сдают москвичам-молодоженам, а поселяется в ней коммуна вьетнамцев, спящих по пять человек поперек кровати. Предусматривается и страхование гражданской ответственности. Один из типичных вариантов: арендаторы заливают нижних соседей. Как правило, ущерб возмещается из депозита – месячной арендной платы, своего рода страховки от подобных случаев. В договор вносятся обязанности не только клиентов, но и хозяев. Скажем, оговаривается, что квартиру они могут посещать не чаще одного раза в месяц. Берут на себя риэлтеры и роль третейских судей. А если вследствие чрезвычайных обстоятельств, случившихся у собственников, арендаторов просят выехать из квартиры, то в крупных компаниях новый вариант им подыскивается бесплатно.

Имея обширную базу данных, на поиск подходящего жилья риэлтеры тратят, как правило, не больше трех дней. Дело может застопориться лишь при завышенных запросах, когда человек требует квартиру по определенному адресу: на такой-то улице, в таком-то доме. Тем, кто на свой страх и риск решит снять квартиру без посредников, риэлтеры рекомендуют обязательно самим составить и заверить у нотариуса соответствующий договор, включающий опись имущества, остающегося в квартире.

В поисках жилья надо обходить стороной так называемые информационные агентства. За 1200 рублей они предоставляют сведения о сдающихся в наем квартирах. Данные взяты преимущественно из архивной базы данных риэлтерских компаний. В наличии этих квартир давно нет, но доверчивый клиент может месяц ходить по мифическим адресам, пока не поймет, что его облапошили.

ПОМОГУТ СНЯТЬ

Корпорация «Бест-недвижимость» Рождественка, 21, т. 725–2222

Корпорация «Инком-недвижимость» Щербаковская, 3, т. 363–1004