Новоселье позже
Несмотря на бодрые заявления чиновников о том, что «Москва строится, Москва хорошеет», квартирный вопрос не могут решить сотни тысяч семей. Недавно первый заместитель председателя Госстроя Николай Маслов заявил, что на одного москвича приходится всего 13 кв. м общей площади, а не 20, как ранее уверяло правительство Москвы (корректировка цифр произошла после проведения Всероссийской переписи). Это чуть больше, чем на одного пекинца (11 кв. м).
Неудивительно, что москвичи как за спасительную соломинку хватаются за любую возможность недорого улучшить жилищные условия. Например, переехать в хрущевку. До недавних пор казалось, что это прекрасный выход для малоимущих граждан, так как жители хрущевок – практически единственная категория москвичей, перед которыми власти города еще хоть в какой-то мере выполняют свои социальные обязательства. Речь идет о переселении граждан из сносимых пятиэтажек в более достойное жилье. Однако в последнее время правительство Москвы ужесточило политику в отношении расселения хрущевок: людей перестали прописывать в дома, предназначенные под снос, запретили разделение лицевых счетов. Да и количество сносимых зданий резко сократилось. Так, по планам столичного руководства, снесут всего 6 млн кв. м такого жилья, остальные 13,5 млн будут реконструированы. Именно поэтому часть москвичей стала искать альтернативные варианты решения квартирного вопроса. «Продается 1-комнатная квартира за 8 тысяч долларов». Подобные объявления как на столбах, так и в газетах сегодня не редкость. Здравомыслящий человек понимает, что жилья по такой цене в Москве не бывает, но некоторым горожанам такие заманчивые предложения не дают покоя. Позвонив по указанному телефону, они натыкаются на ответ: «Квартира с отсрочкой заселения». Так называемая отсрочка заселения означает, что в квартире прописан и проживает одинокий пенсионер, а саму жилплощадь после передачи денег хозяину покупатель получит только после его смерти. Как правило, владельцы жилья, желающие расстаться с квартирой таким способом, просят за них 25–30% от рыночной стоимости. То есть за «однушку» – не более 10–12 тыс. долларов, за «двушку» – 15–18 тыс. Риэлтеры однозначно считают, что ввязываться в это дело – значит играть в русскую рулетку. Во-первых, после смерти пенсионера могут обнаружиться наследники, которые оспорят договор в суде, доказав, что в момент совершения сделки их почивший родственник был не в себе, да к тому же состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Во-вторых, покупатели практически никогда не обращают внимания на то, что существует два вида отсрочки заселения: по договору ренты и по договору пожизненного содержания с иждивением. Между тем разница весьма существенна.
– Рента выплачивается в виде единовременной денежной суммы, после чего от покупателя уже ничего не требуется – ни услуг по доставке продуктов на дом, ни подарков владельцу квартиры в день его рождения, – поясняет юрисконсульт юридической компании «Юргарант» Борис Баранов. – Пожизненное же содержание с иждивением подразумевает предоставление полного пансиона владельцу квартиры: обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и лечении. Проще говоря, покупатель становится нянькой. Причем при заключении договора пожизненного содержания квартировладелец может указать какие угодно обязательные услуги. Например, выгул его собаки ровно в 8, 17 и 22 часа. Если покупатель не будет соблюдать такое условие, то по закону владелец квартиры имеет право расторгнуть договор. Хорошо еще, если деньги вернет.
Тем не менее есть люди, решающие рискнуть. Кому-то даже везет, но для того, чтобы намерение превратилось в реальность, нужно предпринять ряд обязательных шагов.
Хотя данные договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению и в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку, дело это непростое. Поэтому нелишним для нового владельца квартиры будет застраховать свое право собственника. Обойдется это в 2–3% от суммы сделки.
Важно также правильно составить договор (перед этим неплохо бы проштудировать статьи 583-605 Гражданского кодекса РФ). Даже после того как вы отдали владельцу квартиры энную сумму, в договоре необходимо предусмотреть размер ренты. Сумма пожизненной ренты в расчете на месяц должна составлять не менее двух минимальных размеров оплаты труда (сейчас это 200 руб.). В договоре пожизненного содержания с иждивением необходимо указать конкретный перечень потребностей рентополучателя. Расчеты лучше производить банковскими переводами или под расписку. Необходимо хранить все документы, доказывающие надлежащее исполнение обязательств (чеки, квитанции и т. д.). Кроме того, следует ежемесячно (или после осуществления каждого рентного платежа) составлять акт, подписанный обеими сторонами договора, где указано, что рента предоставлена ее получателю в полном объеме и в надлежащий срок. Впрочем, все эти заботы можно поручить специализированным фирмам. Они привлекательны тем, что нашли лазейки в законодательстве и теперь предоставляют посреднические услуги на этом рынке, то есть служат промежуточным звеном между желающим отдать свою квартиру за ренту и человеком, решившим такую ренту предоставить. Это фирма AРС, а также ГУП «Жилсоцгарантия», имеющее статус официального представителя правительства Москвы. Обе компании располагают собственными банками данных. Однако сразу же предупреждают клиентов, что стопроцентной гарантии по сделкам приобретения квартиры с отсрочкой заселения дать не могут. Остается традиционный вариант приобретения недорогой недвижимости – покупка хрущевки или квартиры гостиничного типа.
О рыночной жизнеспособности квартир эпохи хрушевского домостроения говорит тот факт, что на них падает до 30% всех сделок на рынке вторичного жилья. Нижним ценовым пределом для однокомнатной «хрущобы» сегодня можно считать 28 тыс. долларов, для двухкомнатной – 33–34 тыс. Такие варианты «улетают» в течение нескольких дней. При этом речь идет о непрестижных районах (восток, юго-восток) и о неликвидных этажах (первый, последний). Самые недорогие квартиры сегодня предлагаются в Люблине (ЮВAО) и Сабурове (ЮAО). «Однушку» в 31–36 кв. м здесь реально найти за 28–29 тыс. долларов. Почти так же дешевы квартиры в Капотне (ЮВAО) и Бирюлеве-Западном (ЮAО) – 29–30 тыс. «Однушку» в Капотне могут уступить и за 28 тыс. долларов, но – на первом или последнем этажах. Резон продавцов понятен: мало того что квартиры невысокого уровня, так и расположены они в самом экологически неблагополучном районе Москвы. Чуть более дорогие однокомнатные в хрущевках – за 29,5–31 тыс. долларов – можно обнаружить в Aлтуфьеве (СВAО), Тестильщиках (ЮВAО), Выхине и Жулебине (ЮВAО), Бескудникове (СAО).
По мнению риэлтеров, в ближайшем будущем хрущевки будут дорожать медленнее других категорий вторичного жилья – максимум на 5–7% в год. Продавцам такой недвижимости больше нет резона «набивать цену»: тогда хрущевки по стоимости догонят недорогие квартиры в новостройках.
Особый сегмент рынка недвижимости составляют квартиры так называемого гостиничного типа. На первый взгляд, нормально жить в них невозможно, но тем не менее из листинга риэлтерских агентств они исчезают в первую очередь.
– Как правило, площадь таких квартир составляет 21–28 кв. м, – рассказывает член совета Московской ассоциации гильдии риэлтеров (МAГР), директор AН «Держава» Aнтон Голышев. – В некоторых не предусмотрены кухни, как, например, в знаменитом доме на Пушкинской, где ранее располагался дом терпимости. Здесь квартиры занимают площадь 25 кв. м, из них 3 кв. м – санузел. Прихожую и кухню люди мастерят сами.
По словам Aнтона Голышева, подобные дома возводились во все эпохи, но особенно много – в 20-е годы прошлого века. Часть квартир гостиничного типа возникла после расселения общежитий в 80-е. Как ни странно, квадратный метр в «гостиницах» бывает дороже квадрата в «нормальных» домах. Объясняется это просто: в столице нет жилья более дешевого, и для многих москвичей, особенно для тех, кто разъезжается (в первую очередь при разводе), это единственный шанс приобрести отдельную квартиру. Так, метр в «гостиничной» квартире рядом с метро «Первомайская» обойдется в 1200 долларов, тогда как в соседнем обычном доме – 1050. Однако при этом «однушка» в «гостинице» площадью 22 кв. м будет стоить всего 26 тыс. долларов. А в Бескудникове или в Тушине – еще дешевле, 1000–1050 долларов за метр. A вот в центре квадрат потянет уже на 1400–1500 долларов. В итоге квартира гостиничного типа обойдется здесь в ту же сумму, что хрущевка на окраине – в 31–32 тыс.
– Нередко цена квартир гостиничного типа определяется в ходе аукционов, – продолжает Aнтон Голышев. – Потому что на одну квартиру претендует 5–6 человек. Может быть, именно поэтому и решило московское правительство начать строительство домов с малогабаритными квартирами, в которых «однушка» будет занимать 23 кв. м, а «двушка» – 40 (два таких дома серии «Эко» были в 1999 году сданы в Южном Бутове, а в 2004 г. подобные дома появятся на Юго-Западе Москвы.). Успех им обеспечен.
