На паях

На одном из последних заседаний федерального правительства вице-премьер по строительству и ЖКХ Владимир Яковлев объявил, что к 2010 го-ду каждая российская семья получит возможность в течение трех лет приобрести квартиру минимум в 54 кв. м. Есть под эти намерения и федеральная программа «Жилище», которую доброхоты успели переименовать в «Счастье за три года». Правда, вице-премьер так и не смог внятно объяснить, каковы механизмы приобретения квартиры в 54 кв. м – ипотека ли это, покупка или дар от правительства. Да и выделено на «Жилище» из бюджета всего 300 млн рублей – аккурат на один многоквартирный дом на окраине Москвы.

А потому, как и прежде, наши сограждане, сколько бы программ ни принималось, предпочитают в решении квартирного вопроса надеяться на свои силы. Вот, к примеру, года два уже Москва полнится слухами о квартирах за копейку, которые якобы раздают в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Особенно привлекает некоторых потенциальных новоселов ностальгическая аббревиатура, отсылающая к строительному опыту застойных времен. Это, дескать, как докторская колбаса, проверено временем, имеет, несмотря на смену эпох, тот же вкус, а потому и обмана быть не может.

– Такое представление о современных жилищных кооперативах совершенно неправильно, – разуверил меня президент ЖСК «Свой дом» Илья Вильфанд. – Подобная система неизбежно трансформируется в классическую ипотеку, и мы к этому идем, а ЖСК – ее переходная форма, где все зависит от доброй воли руководителя. Примерно такого же мнения придерживается и главный специалист информационной службы строительного комплекса Москвы Алексей Введенский, уточняя, что правильно называть ЖСК «кассами взаимопомощи». По его словам, московское правительство смотрит на эту затею снисходительно, правда, постоянно подчеркивает, что не имеет к этому никакого отношения и за возникающие с ЖСК проблемы не отвечает.

В рекламных проспектах различных ЖСК говорится, что они оказывают материальную помощь всем своим членам за счет средств, внесенных пайщиками, а не через банки или иные коммерческие организации. Но, предупреждают кооператоры, членам ЖСК помимо паевых взносов на квартиру предстоит выплачивать и другие: вступительные и членские, для обеспечения хозяйственной деятельности кооператива, в частности на зарплату сотрудников, рекламу и организационные расходы. Упрощенно схема работы ЖСК выглядит так. Вы вносите от 50% стоимости жилья и тут же можете вселиться в выбранную вами квартиру на условиях выплаты 1,5–14% годовых в валюте от суммы привлеченных средств. Еще один вариант: периодическое вложение денег на счет ЖСК до тех пор, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. На эти накопления даже начисляется небольшой процент – от 2% до 6% в валюте. Затем следует все та же покупка недвижимости в рассрочку. Но в приведенной схеме могут быть и приятные нюансы. Старший менеджер ЖСК «Строим вместе» Ольга Дрюкова поясняет, что их компания дает рассрочку платежа по квартире на 3–12 лет, под 1,5–3,5% годовых. Поясним, что таких идеальных условий не предоставляет ни одна ипотечная компания.

Но вот вопрос: почему у ЖСК при столь привлекательных условиях кредитования нет наплыва клиентов? У тех же «Строим вместе» 1900 членов, из них 909 человек уже вселились в квартиры, и всего 127 являются собственниками, т. е. полностью выплатили кредит. Ответ на этот вопрос дал юрист риэлтерского агентства «Новый город» Алексей Молодецкий:

– Дело в том, что специального закона о ЖСК нет, их деятельность регулируется массой вспомогательных законов – Законом «О потребительской кооперации» от 1992 года, Законом «О ТСЖ» от 1996 года, и даже советскими законами. Но главное, ЖСК – это паевая организация, и если кооператив прогорает, то оказывается, что никто никому ничего не должен. Это относительно эффективная система ведения хозяйственной деятельности, но в то же время очень рискованная.

Эффективность, по словам Алексея Молодецкого, заключается в том, что руководят ЖСК все его члены, а оперативной деятельностью занимается избранный совет. К тому же самороспуск может произойти только в том случае, если за него проголосуют все члены ЖСК. Такая схема работы исключает повышенные риски, связанные с хозяйственной деятельностью. Но в то же время есть риски другого характера.

– Простой пример, – объясняет Алексей Молодецкий. – Если паевая организация станет пригонять автомобили из Германии и продавать их на сторону, в это сразу вмешаются компетентные органы, запрещающие такую деятельность. А вот если кооператив будет эти машины продавать пайщикам, без извлечения прибыли и по себестоимости за вычетом оперативных расходов, – пожалуйста. То есть ЖСК должен вести хозяйственную деятельность, направленную исключительно на удовлетворение запросов пайщиков.

Еще один риск: квартира, в которую вселяется пайщик ЖСК, до выплаты им кредита находится в собственности кооператива.

– В случае, например, финансовой несостоятельности ЖСК или его закрытия надзирающими органами, жилье приобретает непонятный статус – по закону долю в нем имеет каждый пайщик кооператива, – объясняет Алексей Молодецкий.

К тому же ЖСК не особенно охотно разъясняют, что за услуги кооператива необходимо ежегодно платить. В среднем в большинстве ЖСК 5% от стоимости выбранной вами квартиры составляет вступительный взнос (если выбирается накопительная схема внесения платежей, то этот процент выплачивается позже, при приобретении жилья). Еще 0,1–0,2% от стоимости квартиры каждый месяц придется отдавать правлению ЖСК на «мелкие расходы». Некоторые кооперативы берут еще 5–6% от стоимости квартиры за юридическую экспертизу и услуги. Кроме того, никто не отменял процент, выплачиваемый риэлтерам при совершении сделки (обычно это 4–8%). Получается, что, если квартира взята членом ЖСК в кредит на 10 лет, кроме ее цены в общей сложности за это время придется заплатить еще около 20–25% ее стоимости за услуги кооператива. Не забывайте и про 2–3% годовых за сам кредит. В итоге за те самые 10 лет накапает около 40% всяких доплат.

Вспомним опять же про «добрую волю руководителя», о которой упоминал Илья Вильфанд. Если расшифровать это понятие, то выходит, что благополучие ЖСК зависит от менеджерских способностей управителей. А если способностей нет, то и квартир для пайщиков не будет.

– Своего рода скрытую прибыль кооператив может извлекать из роста рынка недвижимости, – рассказывает Алексей Введенский. Например, можно на взносы пайщиков купить квартиру в новостройке. Через полгода кто-то из тех же членов кооператива захочет взять ее, но ему придется отдать за это жилье процентов на 15–20 больше первоначальной цены новостройки. И это не навар, а рыночный рост.

Но такая ситуация может продолжаться только до тех пор, пока происходит методичный рост стоимости квартир. Может, потому и уверен президент ЖСК «Свой дом» Илья Вильфанд, что рано или поздно все ЖСК переквалифицируются в ипотечные компании, более отвечающие духу времени?

А пока примерно два десятка реально работающих на московском рынке жилищно-строительных кооперативов регулярно вербуют пайщиков. До поры до времени все друг другом довольны. Тем более что некоторые члены ЖСК действительно решают квартирный вопрос.

ВСТУПИТЬ В ПАЙЩИКИ

ЖСК «Строим вместе»

Зои и Александра Космодемьянских, 8, т. 156–2120, 156–1889

ЖСК «Свой дом»

Пресненский вал, 24, т. 255–0739, 252–5945